親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。
側欄選單

德國「瘋狂房租」時代(上):房客搶屋大作戰

2018/04/03 黃哲翰

叩叩叩,請問有房子出租嗎? 圖/路透社
叩叩叩,請問有房子出租嗎? 圖/路透社

今年幾歲了?做什麼工作?月收入多少?結婚了嗎?有生小孩嗎?生了幾個?

德國,親戚通常不會在這些問題上對你死纏爛打。比起叔叔、嬸嬸、阿姨、阿舅,更有興趣探聽私生活細節的,恐怕會是房東。

若是在2000年以前的德國,恐怕還沒有太多都市租屋族能想像,在找房的過程中,針對每筆物件,他都必須擠破頭,與至少數十名的租屋客競爭房東的青睞。嚴重供不應求的租房市場養大了不少「慣房東」的胃口,為了滿足他們難以捉摸的選擇房客標準,他必須盡一切努力博得好印象。

為此,他甚至被迫要主動提供個資隱私,以爭取房東的信賴。包括:最近3個月的薪資證明、工作合約、事業營運評鑑(即BWA,如果他從事自營業的話)、銀行存款、信貸證明(SCHUFA-Auskunft)、家庭成員介紹與履歷(附照片佳)、甚至家中寵物品種介紹(如果有養的話)等等,這在極為注重個資保護的德國是相當不尋常的。

並且,他最好沒有小孩也不計畫生小孩、不養寵物、不抽煙、沒有在家演奏樂器的需求或嗜好、不值夜班、樂意額外付費接手房東或前房客留下的廚具或家具、最好能接受階段式調漲房租(Staffelmiete)。

一位居家節目主持人忍不住對此開酸:

我就等著看哪一天房東們開始盤問你的家庭計畫!

而這一切都只是為了能租到一個給普通人住的平價住宅。

嚴重供不應求的租房市場養大了不少「慣房東」的胃口。 圖/ingimage
嚴重供不應求的租房市場養大了不少「慣房東」的胃口。 圖/ingimage

▌「互相傷害」的租房市場

明鏡電視台(Spiegel TV)曾報導,對當今的德國租屋族而言,再尋常不過的場景:漢堡市豪巴赫街(Haubachstraße)地下0.5樓,一房一廳、30平方公尺的空間,內裝與採光通風都不理想,但門外卻聚集了近100人排隊等待看屋。眾人擠在狹小的樓梯間魚貫下樓,彷彿是在參訪某個古羅馬地下遺跡的旅遊團。和遊客不同的只是,鏡頭前,看房者把滿滿的無奈都寫在臉上。

其中一位女士受訪表示,她在一個多月前開始找房,至今已看了30多間,也開始習慣了眾人擠破頭看房的場景。旁邊一位先生則表情略帶疲憊地說,自己失業至今,仍找不到任何房子,只能借住在自家兄弟家。另一位小姐看到今天的浩大場面,原本想退縮放棄,但還是勉強說服自己:有看有希望。

然而,屬於她的希望,當然也代表著其他人的絕望。「他人即地獄」,一位專欄作家曾如此挖苦地寫道:「沙特(Jean-Paul Sartre)這句名言事實上就是在講看屋的情況。」

這個現象在一個房屋自有率只有45%的租屋族國度(台灣的房屋自有率是85%),無疑是一大諷刺。在大都會區的租屋比例甚至更高:例如慕尼黑、漢堡、科隆都超過75%,首都柏林更有85%的居民過著租屋生活。這意味著,這些城市裡的租屋市場上,幾乎全部的居民都潛在地「互相傷害」。

「他人即地獄」,一位專欄作家曾如此挖苦地寫道:「沙特(Jean-Paul Sar...
「他人即地獄」,一位專欄作家曾如此挖苦地寫道:「沙特(Jean-Paul Sartre)這句名言事實上就是在講看屋的情況。」 圖/@Sascha Kohlmann

過去,德國的租房市場穩定、租金相對低廉(房租佔每月稅後所得約18~24%之間)、並擁有完善法規保障住房品質與房客權益,讓人們樂於租屋而不必自行購屋。這在近年來不時成為台灣媒體口中借鏡的典範。

但是就在台灣輿論還帶著時差,稱羨德國過去式的同時,這個租房市場的典範卻已在快速地崩潰中。

自2010年始,德國房市遭遇史無前例的熱錢轟炸,投機嚴重、租金暴漲、供需分配失能,並造成一連串嚴重的社會效應,至今還無法有效控制住。這場突如其來的轉變,讓德國政府完全措手不及。

因為,直到2000年代初,德國各大城市的都市計畫都仍預估居民人數將負成長,並著手縮減建案、拆除老屋。此外,為了挽救債臺高築的財政,各地方政府將大批公有社會住宅變賣給投資客。全國社會住宅的數目因而從1990年的287萬戶,一路下砍到2016年的124萬戶,預估2018年還會繼續賣到剩下115萬戶。這意味著平價房源的緊縮,並且開啟了大規模房市投機的契機。

2008年的金融海嘯與隨後的歐元危機,接著完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。

金融海嘯與歐元危機,完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。 圖/路透社
金融海嘯與歐元危機,完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。 圖/路透社

由於德國經濟在危機中展現穩健體質,並且事後迅速復甦,失業率屢創新低,便成為東歐與南歐國家經濟移民的首選。從2009年開始,大批外來移民湧入德國都市尋找機會,普遍逆轉了居民負成長的現象。隨後2015年的入德難民潮,更把各地的住房需求推上歷史新高點。

與此同時,歐洲央行在金融危機之後實施的低利率政策,誘發了房市投機。歷經金融危機所釋放出來的國際熱錢,更在德國房市身上看到了完美的投資標的:這個歐盟龍頭國家的經濟體質穩健,在危機已成為日常的金融市場裡,本身就是個優秀的避風港。並且,德國房市還具備多項完美的背景條件,有潛力讓投機客大撈一筆:

由於嚴格的法規限制,在德國變更建地與申請建照的過程相當繁瑣困難,使得各都會區普遍存在建地不足與增建緩慢的問題。當租房的需求緊繃時,上述問題就搖身一變成為炒房的利多因素。況且,德國當時房租平均每坪不到台幣700元,對投機客來說,簡直就是夢幻般的「新興市場」。

天時地利人和下,這個老牌的租屋者國度正式開啟了「瘋狂房租」(Mietenwahnsinn)的時代。

難民潮,更把各地的住房需求推上歷史新高點。 圖/美聯社
難民潮,更把各地的住房需求推上歷史新高點。 圖/美聯社

▌「瘋狂房租」時代:貧窮的惡性迴圈

從2010年到2017年,流入德國房市買房的投資額已翻了3倍,來到594億歐元,其中有302億都是外資。以首都柏林為例,2009年外資還只持有14%的柏林住宅,至今這個比例已超過3分之2。單筆就超過上千戶住宅的炒房交易屢見不鮮,投資客一街一街地買賣,媒體形容他們就像在玩「桌遊大富翁」。

與此相應地,在2012年到2016年的短短四年間,德國各城市的平均租金就上漲了15~30%不等。某些新興熱門住宅區,漲幅甚至能達到50~80%。

當前的德國租屋市場中,平價住宅(bezahlbare Wohnung)早已成為稀缺物件。德國對平價住宅的定義是:房租不超過每戶每月稅後收入的30%。若以此為標準,當前德國租屋市場中平價住宅的比例平均只有27%。而在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆等熱門都市,平價住宅的比例毫無懸念地降到10%左右,甚至在耶拿只有6%。

諷刺的是,正是由於德國法規的完備與長期以來對住宅品質的控管,維持了一定的房租水準。即使是讓德國租屋族大為搖頭的物件,通常也都符合一定的通風、採光、公設比與居住密度的標準。也就是說,在德國不太可能找到台灣租屋族所熟悉的違法加蓋、過度隔間、甚至陽台改裝雅房等「因應市場需求」、居住條件無下限的廉價克難方案。

在過度競爭的市場中,德國租屋族往往別無選擇,不得不妥協接受過高的房租,以求早早結束找房的煎熬,如此無異於飲鴆止渴。在租屋族比例如此之高的德國,這個現象無疑地意味著——社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。

社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。 圖/法新社
社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。 圖/法新社

根據2017年柏林洪堡大學的調查研究指出,目前已有超過4成的租屋族,支付高於其稅後收入30%的房租。而在各大都會區中,目前已有130萬戶,在扣除房租後,其可支配所得已低於申請社會補貼(Hartz-IV)的標準。然而,一旦接受社會補貼,這個烙印在找房過程中將會一路伴隨,直到該名租屋者退出競爭激烈的租房市場——因為一般房東很難願意租屋給領取社會補貼的房客,儘管後者能額外申請房租補貼。

高價租屋使人經濟惡化,而經濟惡化者又難以租到屋,這個迴圈便讓租屋市場出現了一個門檻節節升高的退場機制。被迫退場的房客只能轉而求助於社會住宅,但就在申請社會住宅的人數屢創新高的同時,社會住宅的數目卻因為各地方政府的「出血大拍賣」而屢創新低。

根據德國租屋者聯盟(Deutscher Mieterbund)的評估,德國目前約短缺30萬戶住宅。在建地稀少、建照申請過程冗長的情況下,缺房的數目正逐年擴大。

除了無家者人數攀升之外,專家也評估,德國社會中輾轉借住在親戚朋友家的「隱性無家者」,亦迅速增加。過去,德國大學新生因為大學城租屋競爭激烈,而常要經歷的「沙發衝浪」(Couch-Surfing)、或是經濟仍未完全獨立的社會新鮮人與父母同居,住在所謂「媽媽旅館」(Hotel Mama)的現象,如今已逐漸擴及到更廣泛的租屋族群上。德國過去住房政策所提供的居住保障,被迫外包給個人的人際關係網。

德國傳統上的租屋弱勢是所謂的「A族群」,亦即失業者(Arbeitslose)、單親父母(Alleinerziehende)、外國人(Ausländer)、職業學徒(Auszubildende)、退休老人(Alte)、窮人(Arme),他們在這波瘋狂房租的現象中所受到的衝擊自然最為嚴重,並且在找屋過程中備受歧視。然而,衝擊的範圍正在擴大。凡是不符合社會對「穩定白領」的僵固想像者,也都有可能遭遇租屋歧視,乃至於最後妥協接受價格不合理的物件,並讓自己掉入貧窮的迴圈陷阱裡。

凡是不符合社會對「穩定白領」的僵固想像者,也都有可能遭遇租屋歧視,乃至於最後妥協...
凡是不符合社會對「穩定白領」的僵固想像者,也都有可能遭遇租屋歧視,乃至於最後妥協接受價格不合理的物件,並讓自己掉入貧窮的迴圈陷阱裡。 圖/路透社

▌「穩定白領」的租屋歧視

以住在慕尼黑的N小姐為例,26歲的她在牙醫診所擔任助理工作,同居伴侶是個獨立攬客接單的磁磚匠,兩人有一個5歲大的女兒。他們現租的公寓因為公共工程的緣故而必須拆除,從一年多以前,N小姐就開始找新房。她每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房,但在經濟允許的範圍內,始終都租不到房。

她最常遭遇的困境,是房東對她伴侶工作性質的歧視。由於他的伴侶是獨立接單,因而被歸類到「自營業」(selbstständig)。儘管N小姐為伴侶準備了完整文件,證明其營業與經濟狀況良好,但是房東們仍常一聽到「自營業」就皺眉搖頭。

直到拆遷前兩週,N小姐仍只能絕望地坐在螢幕前盯著租屋網站。窗外施工隆隆作響,家中則處於匆忙打包的克難狀態。她的女兒就坐在牆邊,牆角上嚴重發霉,而房東數年來都不願處理。

最後一次看房,N小姐繃緊神經背水一搏,頻頻試探房東那難以捉摸的態度。房東笑容僵硬,表示對她伴侶從事自營業沒意見。但最後又語帶含糊,表示還要考慮看看租給誰,並且順勢抱怨說,他已經接待了6、70個看房者,房子還是租不掉。

事後,N小姐等了又等,還是沒有接到該名房東的回覆。現在的她只能盤算帶著女兒到母親家暫住——回到「媽媽旅館」。

從一年多以前,N小姐每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房,但在經濟允許的範圍內,始...
從一年多以前,N小姐每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房,但在經濟允許的範圍內,始終都租不到房。 圖/@Sascha Kohlmann

N小姐與她的伴侶終將繼續找房。或者他們必須選擇離開慕尼黑,搬往更偏僻的鄉鎮,N小姐可能得重新找工作,而她伴侶也可能被迫放棄多年來所建立的客源,一切從頭開始。無論如何,他們的家庭經濟都將受到打擊。又或者,他們還是選擇留在慕尼黑,不計上限,忍痛接受動輒上千歐元的新房租。N小姐可能得再兼差找個迷你工作(Minijob),並且挑戰自己還有多少餘力能照顧女兒。

N小姐一家在傳統上會被歸類為中產階級。但他們因無法符合當前社會對「穩定白領」的想像,一家可能就這樣慢慢踩進埋藏在租屋市場裡的貧窮陷阱。

住在法蘭克福的M太太也有類似境遇。她過去6年都在找房,最後終於幸運地碰上機會,一家人搬進市府新建的社會住宅裡。回顧漫長而痛苦的找房過程,讓她幾乎患上憂鬱症的情況是:每當她聯絡屋主想要看房,對方一聽說有3個小孩,或者直接掛電話,或者告訴她:

小孩不行——要是狗的話還可以。

這顯然是一種委婉的幹話。事實上,在各大租屋網站上,幾乎有9成的房東拒絕犬貓入住。以來自台灣住在曼海姆的H先生為例,他帶著3隻狗找房,甚至遇過房仲大笑嘲諷:「你絕對不可能找到房子的!」犬貓與小孩,在這個高度緊繃的租房市場中,同屬不受歡迎的生物。

犬貓與小孩,在這個高度緊繃的租房市場中,同屬不受歡迎的生物。 圖/歐新社
犬貓與小孩,在這個高度緊繃的租房市場中,同屬不受歡迎的生物。 圖/歐新社

當前德國租房市場正在形塑理想的房客,而它所期待的理想房客其實就是「高薪頂客族」。

或者更尖銳地說,此一房客的理想,彷彿是以英國脫歐後,移民德國的高階經理人為最佳典範。:2016年底,柏林的街頭出現了一面醒目的全幅廣告:「我們辦得到!」(Wir schaffen das!)此標語借用自總理梅克爾在開放大量難民入境後對全民的喊話。但諷刺的是,這幅高調的建商廣告所招徠的,是英國金融業那些領著高薪的「脫歐難民」,入住已為他們準備好的高級出租公寓,來德國尋求更能發揮的舞台。

與此相對地,根植於這個社會的傳統家庭與普通的中產階級,或者將從原本的舞台逐漸退場,或者繼續留下掙扎,並面臨貧窮線的步步逼近。

至於那些耐心抗拒被捲入貧窮迴圈的租屋族,就得面臨被「鎖定」的困境。所謂「鎖定效應」(Lock-In-Effekt)是指:在過熱的租屋市場中,租屋族無法負擔換屋後的租金翻漲,只能繼續蝸居在不符合居住需求的房子裡。

最常見的情況是,年輕夫妻生了小孩,隨著孩子的長大,一家人還是繼續擠在原先的小公寓裡。此外,近年來德國家庭結構的快速變遷,每戶平均人數下降到2人左右(台灣約2.8人),更突顯了鎖定效應的問題:喪偶的獨居老人、離婚或與伴侶分居後的人士、兒女獨立後的父母,被鎖定在過大的公寓裡,或者居家打掃難以自理、或者無力獨自負擔房租、或者只是單純地讓居住空間被閒置等等。

這也意味著,德國過熱的租屋市場早已失去了分配的彈性。

——(接續下篇/德國「瘋狂房租」時代(中):狼性房東的斂財指南

在德國租一個家,比想像中來的難上許多。 圖/<a href='https://f...
在德國租一個家,比想像中來的難上許多。 圖/@Sascha Kohlmann


收看更多文章,請訂閱轉角國際facebook專頁:

延伸閱讀

德國「瘋狂房租」時代(中):狼性房東的斂財指南

德國「瘋狂房租」時代(下):租金是政府心裡最軟的一塊

黃哲翰

興趣使然的寫作者,各種題材都想寫寫看。先前住在德國曼海姆,現居奧地利維也納。

作者文章

梅克爾四面楚歌的窘迫危機? 圖/路透社

梅克爾「百日危機」:內閣背刺後的政府垮台?

2018/06/27
德國聯邦政府直到2015年6月才拿出「房租煞車」的具體對策,卻反而助長了當前租屋...

德國「瘋狂房租」時代(下):租金是政府心裡最軟的一塊

2018/04/03
房市投資客可不是吃素的! 圖/美聯社

德國「瘋狂房租」時代(中):狼性房東的斂財指南

2018/04/03
叩叩叩,請問有房子出租嗎? 圖/路透社

德國「瘋狂房租」時代(上):房客搶屋大作戰

2018/04/03
這些冰冷的數字,反映著嚴峻的現實——逃亡本身就是一場殘酷的分級:你能弄到多少錢,...

難民的悲劇航程:導讀《請帶我穿越這片海洋》

2017/03/03
歷史的巧合總是與現在相呼應——希特勒《我的奮鬥》(Mein Kampf),正好在...

去年,阿公書櫃裡的「那本書」——希特勒《我的奮鬥》新編註釋版

2016/12/30

最新文章

真的太熱了。 圖/歐新社

重磅廣播/極熱世界:各國燒破紀錄的高溫猛暑

2018/07/21
新加坡 oBike 不玩了! 圖/路透社

新加坡oBike閃電下車:泡沫吹破的共享單車?

2018/07/19
洞穴少年團13人全員生還,整個事件成了苦難的直播秀,7月18日也對外召開了記者會...

直播神蹟的時刻?泰國洞穴少年團的苦難LIVE秀

2018/07/18
名列日本大河劇平均收視率最高的,是1987年《獨眼龍政宗》,高達39.7%,由當...

日本大河劇失靈?觀眾持續衰退的收視率危機

2018/07/17
大學校園裡的中國夢?圖為示意圖。 圖/路透社

「易班網」的中國夢?中國特色的大學大平台

2018/07/16
在今年的俄羅斯,五屆金球獎得主梅西與C羅早早回家;19歲的「追風少年」姆巴佩(K...

量產姆巴佩?法國國家足球學院的光與影

2018/07/14

回應

Top