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德國「瘋狂房租」時代(中):狼性房東的斂財指南

2018/04/03 黃哲翰

房市投資客可不是吃素的! 圖/美聯社
房市投資客可不是吃素的! 圖/美聯社

面對陷入「瘋狂房租」、貧窮迴圈、租屋歧視的地獄,或許人們會退一步想:困居在原先的房子裡,總比勉強找個新房、加重經濟負擔更好吧?在德國租屋法規的完善保障下,租屋族至少可以安居在租屋處,先忍受生活不便,再慢慢觀望機會,不是嗎?

確實,在德國的住宅契約通常是無限期、或是租約到期後自動續約。若無重大理由,房東無法解除租約。通常解約的理由會是:房客長期拖欠租金、破壞房屋、嚴重打擾鄰居安寧、將住宅挪作其他目的使用、以及房東有自用需求且能提出證明。一旦解約,房客也無須立刻遷出,擁有至少3個月的法定解約期,並依承租年資遞增,最長可達9個月。

然而房客真能如此樂觀嗎?至少,流入德國房市炒房的那594億歐元、特別是其中302億歐元的生猛外資,並不都是吃素的。他們怎麼可能允許現任房客在他們熱騰騰剛收購的住宅裡,好整以暇地繳著多年前議訂的廉價租金,再繼續窩居個十年八年?

怎麼可能允許現任房客在他們熱騰騰剛收購的住宅裡,好整以暇地繳著多年前議訂的廉價租...
怎麼可能允許現任房客在他們熱騰騰剛收購的住宅裡,好整以暇地繳著多年前議訂的廉價租金,再繼續窩居個十年八年? 圖/Ingimage

解除現有的租約,對投資客而言是必要的。

投資客常用的獲利手段是:先對房屋進行一系列的整修裝潢,再大舉抬高租金,轉租給新房客。由於依法可以將整修費用的11%轉嫁給房客,新房租通常都會翻倍暴漲。今年2月《南德意志報》報導一則位於慕尼黑史瓦賓區(Schwabing)的案例,整修後的房租漲幅竟高達176%。

此外,投資客還有另一獲利管道:清空房屋、進行整修裝潢後,不再出租,直接哄抬房價轉手給下一任的投資客。因為若帶著現有租約出售,則只能賣到空屋市價的大約八成。

轉手交易也有一套技巧:賣方先另行成立公司,讓物件轉移到新公司名下,隨後買方再購入後者94.9%的股份,只要併購不超過95%,這筆交易就可以規避法定6%的土地交易稅。此即所謂「分享交易」(Share Deal)。據估計,光是柏林每年就因此短缺了1億歐元的稅收,而這些稅收原本大可用來興建社會住宅。

以住商德意志居家(Deutsche Wohnen,雖然名叫德意志,實際上是美商)為例,2016年度,房租與不動產增值為其帶來的獲利率就高達20%。

投資客還有另一獲利管道:清空房屋、進行整修裝潢後,不再出租,直接哄抬房價轉手給下...
投資客還有另一獲利管道:清空房屋、進行整修裝潢後,不再出租,直接哄抬房價轉手給下一任的投資客。因為若帶著現有租約出售,則只能賣到空屋市價的大約八成。 圖/美聯社

▌逼租客走人的SOP

肥美的獲利潛力必然促發創新。面對堪稱世界上最強大的租屋權益保障,這群新房東們也相應地展現出驚人的魄力與對策。這套對策有個相當專業的名稱:「房客管理」(Mieter-Management),或稱作「去租化」(Entmietung)。說得直白一點,就是讓房客「被自願解約」的專業技術。其SOP如下:

0、前置作業:平時就策略性地疏於維護住房品質,除了節省管理成本之外,也藉此對房客造成心理壓力。

最著名的例子是住商德意志安寧頓(Deutsche Annington,現已更名為Vonovia;雖然叫「德意志」,但事實上是英商安寧頓的關係企業),其所持有或管理的住宅超過35萬戶,規模全國最大,同時也最為惡名昭彰。房客經常要面對垃圾凌亂、雜草叢生的公共區域、漏水的天花板、故障的電梯、嚴重發霉的牆壁、以及不理不睬的客服。

甚至有其他誇張的案例:一位行動不便的87歲獨居老婦,因住商遲遲不願修理電梯,就這樣被困在自家長達一個月。

一位行動不便的87歲獨居老婦,因住商遲遲不願修理電梯,就這樣被困在自家長達一個月...
一位行動不便的87歲獨居老婦,因住商遲遲不願修理電梯,就這樣被困在自家長達一個月(圖為示意圖)。 圖/路透社

1、書面通知現任房客,宣稱要對住宅進行大幅整修。

最常見的情況是假借所謂「能源整修」(Energie-Sanierung),亦即依照德國最新的建築節能標準,更換隔熱窗、電路、暖氣等設施。又或者計畫進行非必要的「豪華整修」(Luxus-Sanierung),例如增建陽台、翻新地板等。據此,向房客開出翻倍的新房租,以恫嚇房客,逼其解約遷出。

2、若房客還是不主動解約且拒絕同意房租調漲,就開始在住宅的周圍或公共區域進行施工,藉由生活不便、噪音、灰塵來騷擾房客的日常生活。

一連串的案例包括:一位獨居老太太家中廚房的窗戶被蓄意從外面封死、在頂樓施工刻意鑽壞天花板讓一位爸爸和女兒用餐時險些被剝落的水泥塊砸中、刻意選在寒冬時停供暖氣進行整修、暗地將工地馬達廢氣排進房客家中的通風道(此案例的屋主後來被判刑)......等等。

在住宅或周圍施工整修,逼房客自已走人。 圖/路透社
在住宅或周圍施工整修,逼房客自已走人。 圖/路透社

3、最後若房客堅持打官司,投資客也有精力和資源奉陪。

繁瑣耗神的訴訟過程通常都要持續數年,結果往往是房客熬不下去而放棄。在一個案中,屋主更聘顧專業的「房客經紀人」來和房客對耗。例如半夜打電話來勸世說因緣、威脅利誘房客放下牽掛早早搬出,或是時不時就帶人來敲門看屋查水表等。

2013年震驚德國社會的紀錄片《混擬金》(Betongold),追蹤柏林中央區山街62號(Bergstraße 62)的案例,就為德國社會揭露了這樣「去租化」的系統性手段。

運用這些手段獲利的投資客被德國人稱作「房租鯊魚」(Miethaien)。時至今日,隨著媒體和紀錄片對鯊魚們頻繁報導,租屋族無奈地意識到,生活在這個租屋權益的模範國,他們能藉以保護自己的手段有時候甚至可能只剩下祈禱——祈禱自己所住的街區不要被房租鯊魚相中。

該祈禱的不只是一般租屋族,像是老人照養院這類經營照護住宿(betreutes Wohnen)的社福組織,更該大力祈禱。因為依照現行法規,法人組織並非解約保障(Kündigungsschutz)的適用對象。它們往往在收到新房東約滿解約,或宣稱自用然後限期解約的書面通知時,就得解約遷出。

老人照養院這類經營照護住宿的社福組織,依照現行法規,往往在收到新房東約滿解約,或...
老人照養院這類經營照護住宿的社福組織,依照現行法規,往往在收到新房東約滿解約,或宣稱自用然後限期解約的書面通知時,就得解約遷出。圖為梅克爾探視老人院。 圖/路透社

▌模擬城市:仕紳化的德國

如果有玩過《模擬城市》系列電腦遊戲,那麼德國都市當前的情景就很是相像:一批一批廉價住宅變黑荒廢,然後突然消失。下一刻,原地憑空出現各式金光閃閃的豪華住宅大廈。作為模擬市長,玩家都曾因此而開心過。但這在現實世界中,讓很多居民都笑不出來。

這樣的發展,被稱作都市的「仕紳化」(Gentrifizierung / gentrification):與1960~70年代的發展方向正好相反,經濟菁英們從近郊的別墅重新遷返都市中心,入住一棟棟玻璃帷幕的名牌豪宅(Branded-Building)和汽車閣樓(Car-Loft,即配備汽車電梯的豪宅大樓,屋主可將愛車停在位於高樓層的自家車庫),並且繼續牽動整體房價上揚。與此同時,中產階級與經濟弱勢族群一同被邊緣化,逐漸從都市被排擠出去。

在一線大城中,又以柏林仕紳化的情況特別醒目。

過去柏林自豪「貧窮但性感」主要理由之一是,低廉的房租吸引了不少富創造力的年輕居民入住,也帶來了許多實驗性的社會文化理念。這與柏林傳統的街區文化(Kiez-Kultur)相結合,孕育出各種市集、街角酒館(Eckkneipe)、特色餐廳、概念商店、以及展演空間,形成活力充沛的在地生活圈,也塑造了居民強烈的社區認同。

貧窮但性感?如今柏林仕紳化的情況特別嚴重。圖為2011年柏林瑪麗安廣場上的反仕紳...
貧窮但性感?如今柏林仕紳化的情況特別嚴重。圖為2011年柏林瑪麗安廣場上的反仕紳化抗議。 圖/法新社

由於這些街區多是廉價老房又位處黃金地段,跨國投資客對此出手便毫不手軟。外資所引領的「都更」風潮讓當地豬羊變色:門禁森嚴的豪宅堡壘、高檔餐廳與奢侈精品店等一座座高價的建築孤島,快速取代原本緊密相連的人物與地景。這些街區便成為「反仕紳化」抗爭與老屋保存運動的火線戰場。

仕紳化不只改變居民的生活樣貌,也威脅了都市運作的機能。當教師、照護人員、警察、清潔隊員、護理人員等提供社會服務的人們,開始負擔不起都市的租金時,其效應將難以估計。如今的德國已然具備觸發上述效應的條件:再以柏林為例,目前每十名警察中就有一名必須另外兼職以維持生計。此外,一群過去難以想像的新貧族群,也正逐漸成為德國社會的日常風景——低薪的流浪教師與大學講師。

仕紳化的過程本身還是一個鞏固特權的機制。一方面,被排擠出都市的中、低階層,遠離了都市提供的社會與經濟資源,他們可能將支付更多的成本與時間維持生活、影響其經濟產能、甚至換到更低薪的工作。經濟資源流失的同時,也被排斥於政治參與之外;另一方面,經濟優勢族群享受方便的都市資源,能再投資於其經濟產能上,並發展政治影響力、回頭鞏固經濟優勢,以此循環。

一直以來,德國的都市計畫極為注重地理空間所帶來的社會效應。在規劃住宅區時,通常會將低價社會住宅與私人建商的住宅區混合比鄰。或是在核發建照時,規定建商保留一定比例以平價出售,並要求其加蓋托兒所、公園道路、兒童遊樂設施等公設,讓來自各階層的居民混合使用。

這些維持社會凝聚力的政策手段,早已難以抵擋房市狂潮在都市內部逐漸造成的壁壘。這已嚴重威脅德國作為一個「社會國」(Sozialstaat)的運作基礎。

被排擠出都市的中、低階層,遠離了都市提供的社經資源,可能將支付更多的成本與時間維...
被排擠出都市的中、低階層,遠離了都市提供的社經資源,可能將支付更多的成本與時間維持生活。 圖/@Sascha Kohlmann

漢堡的里森區(Rissen)為此提供了一個絕佳的示範:這個高級住宅區的居民們組織了公民行動團體,在2016年技巧性地利用建築法規,成功擋下在該區興建社會住宅與難民收容所的計畫,同時也捍衛了他們的地價。

德國的政治人物通常不願積極處理這類問題。因為除了必須得罪有力選民之外,長期的協調處理就算能有政治成果,也往往是讓下一任收割。即使有心處理,也要面對力不從心的龐大壓力。

針對預定在法蘭克福的河畔精華地段興建的保時捷設計住宅塔(Porsche Design Tower),社民黨(SPD)執政的市政府依法要求,必須在這座原先預計樓高100公尺的豪宅大廈裡,劃出一定比例的社會住宅。但建商卻變更設計,將樓高縮減到80公尺,降低容積,技巧性地繞過法規。

「這怎麼行呢?」該建案的專屬房仲事後毫不避諱地諷刺市府:

讓一個每平方公尺用7歐元租下的人,和一個每平方公尺用8000歐元買下的人,進出同一個大門?

在這個案例中,堅持社會原則的法蘭克福市府,姿態卻像極了騎著瘦驢向風車進擊的唐吉軻德

——(接續下篇/德國「瘋狂房租」時代(下):租金是政府心裡最軟的一塊

「這怎麼行呢?...讓一個每平方公尺用7歐元租下的人,和一個每平方公尺用8000...
「這怎麼行呢?...讓一個每平方公尺用7歐元租下的人,和一個每平方公尺用8000歐元買下的人,進出同一個大門?」 圖/法蘭克福保時捷設計住宅塔


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黃哲翰

興趣使然的寫作者,各種題材都想寫寫看。先前住在德國曼海姆,現居奧地利維也納。

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