南韓打房失敗啟示錄：首爾與他的無殼絕望世代

2022/03/24 楊虔豪

南韓總統大選，保守派候選人尹錫悅險勝進步派的李在明。除性別對立議題外，壓垮進步派政權的「最後一根稻草」是不動產問題——首都圈高漲的房價，讓年輕世代難以負荷，讓曾死忠支持進步派的他們改變心意。但細究房價上漲之因，也存在迥異的觀點與解方，對睽違5年重返執政的保守派而言，能否就此解決問題？仍是未知數。

房價上漲的趨勢，從保守派的朴槿惠前總統執政末期的2016年開始，至進步派的文在寅總統上任後，又歷經了一次「暴衝」。

首爾市公寓的中位價格，在2017年為6.9億韓元（以當時匯率計算約新台幣1,900萬元），但到了2021年，已來到9.8億韓元（約新台幣2,450萬元）。特別是2017到2018年之間的漲幅達到3成，創下10多年來的新高。

高房價不僅讓從外地來到首都圈打拚、力圖成家立業的民眾感到吃不消，就連對收入穩定的中產雙薪家庭，也是沉重負擔。

不僅買房困難，租房也是關卡重重。南韓傳統上有兩種租房方式，一種是支付定額保證金與月租的「月貰」制度，一種只支付更高額保證金的「專貰」制度，但兩種制度的租金也跟著大幅上揚，而「專貰」的房子有大幅減少的趨勢。尋屋難上加難，讓不少南韓年輕世代乾脆放棄結婚生子，也對社會生活感到絕望。

首爾市公寓的中位價格，在2017年為6.9億韓元（以當時匯率計算約新台幣1,90... — 首爾市公寓的中位價格，在2017年為6.9億韓元（以當時匯率計算約新台幣1,900萬元），但到了2021年，已來到9.8億韓元（約新台幣2,450萬元）。特別是2017到2018年之間的漲幅達到3成，創下10多年來的新高。圖／楊虔豪製表

「房價上漲的趨勢，從保守派的朴槿惠前總統執政末期的2016年開始，至進步派的文在... — 「房價上漲的趨勢，從保守派的朴槿惠前總統執政末期的2016年開始，至進步派的文在寅總統上任後，又歷經了一次『暴衝』。」圖為首爾夜景與地標樂天世界塔。圖／法新社

「尋屋難上加難，讓不少南韓年輕世代乾脆放棄結婚生子，也對社會生活感到絕望。」圖... — 「尋屋難上加難，讓不少南韓年輕世代乾脆放棄結婚生子，也對社會生活感到絕望。」圖／法新社

▌房價越打越高+公務員炒地事件重創文政府聲望

事實上，文在寅總統在上任初期就意識到房價上揚，政府將原因歸咎於「投機勢力猖獗」，因而祭出連串打房措施，包括指定多個「炒房過熱」區域，限定房貸額度、針對持有期間在2年以內的房屋，以及持有多處不動產者，提高不動產讓渡所得稅，希望能遏阻炒房歪風。文在寅總統於2020年的新年演說上說道：

「政府對安定不動產市場、保護真正需要房子的人、遏止投機的意志，相當堅固，我們與不動產投機的戰爭，絕不會輸。我們將會把擴大住宅供應，毫無差錯地並行，也會顧全對新婚夫婦與個體戶等平民（在居住問題上）的保護。」

但文總統此番發言，很快「破功」，首都圈房價在政府打房同時，持續上升。而2021年初，隸屬於內閣國土交通部旗下，負責土地開發、興建與供應各種公共住宅的「韓國土地住宅公社」，遭公民團體揭發有多名職員集體炒地，讓前年才宣示要與房產投機勢力對決的文總統，顏面無光。

一年下來，已有64人遭收押，南韓國民權益委員會更針對朝野兩大黨國會議員展開調查，執政的進步派共同民主黨和在野的國民力量，各有12名議員被發現，自己或直系親屬存在不動產交易或投資的違法問題。也因這起事件，讓南韓政府宣布，將推動讓所以公務員都須義務申告所有資產，以便讓當局隨時掌握是否有不法行為發生。

LH炒地事件，是繼兩大都市市長爆發性騷擾問題後，對進步派政權產生衝擊的另一個重要因素。因為文總統宣示要打房，房價卻越打越高，最後還被發現許多存在的弊端「根本未被打出」，重創文總統與共同民主黨的聲望。

圖為首爾市區的都更。2021年初，隸屬於內閣國土交通部旗下，負責土地開發、興建與... — 圖為首爾市區的都更。2021年初，隸屬於內閣國土交通部旗下，負責土地開發、興建與供應各種公共住宅的「韓國土地住宅公社」，遭公民團體揭發有多名職員集體炒地，讓前年才宣示要與房產投機勢力對決的文總統，顏面無光。圖／法新社

▌房價大漲主張（1）供應不足

「低利率與流動性增加，是不動產市場外部的要因；再來是很長一段時間，首爾的新公寓供給，減少非常多，人們喜好的新公寓，處於不足的狀況，而個體戶增加，對房屋的需求也提升…」

負責為尹錫悅擬定不動產政策的西江大學經濟系教授金京煥接受筆者採訪時說道。他將文總統任內的房價上漲，歸咎於「供應不足」。

曾於朴槿惠時期出任國土交通部次長的金京煥認為，進步派政府過分偏重打房，忽略供需也得兼顧。特別是南韓的個體戶已達664.3萬，佔整體家戶比例的3成，為所有戶數中最多，其中首都圈（首爾市、仁川市、京畿道）就佔所有個體戶的47%，初期的住房規劃與供應，應該更側重於為個體戶打造。

而因應疫情，韓國銀行於2020年3月，將利息從1.25一次調降至史上最低的0.75，兩個月後續調至0.5，維持至去年8月，不少人趁此機會買房，但政府並未意識到需求增加，並持續專注打房。

「政府一開始主張，透過強烈的需求遏阻政策，就能抑制房價上揚，讓很多人認為房價會安定下來。結果幾次抑制之策，都發現無下降徵兆後，市場參與者們產生『房價會再漲』的期待心理。」金京煥評價道。

金京煥認為，文進步派政府誤判形勢，本意雖是良善希望抑制房價，卻招致情況惡化。他透露，早在文總統上任初中期，就有不少專家學者指出住宅供應明顯不足，

「但政府依舊認為問題不在於供給，而是歸咎於『誰買了房子』。」

金京煥認為，文在寅進步派政府誤判形勢，本意雖是良善希望抑制房價，卻招致情況惡化。... — 金京煥認為，文在寅進步派政府誤判形勢，本意雖是良善希望抑制房價，卻招致情況惡化。圖／楊虔豪攝影

年輕人買不起房子，但南韓政府依舊認為問題不在於供給，而是歸咎於「誰買了房子」。 ... — 年輕人買不起房子，但南韓政府依舊認為問題不在於供給，而是歸咎於「誰買了房子」。圖／路透社

▌房價大漲主張（2）打房不力

但面對「供應不足導致房價上漲」的主張，韓國都市研究所所長崔銀瑛則提出截然不同的見解：

「南韓歷來住宅供應最大量的時期，就是文在寅任期內，造成首爾以外像忠清圈等部分地方，預售屋賣不出去。因為供應量太多了，房市可謂化為焦土…現在南韓測定的住宅供應量為每年40萬戶，當時一年就蓋了60萬戶以上…」

在供應量超過實際需求、但首爾市本身，還有南韓總體人口呈現負成長的情況下，崔銀瑛認為，大量供應包括公寓在內的住宅，顯示被膨風出來的「偽需求」已成炒作與獲益的工具。

「南韓的公寓，從計畫、獲批准到完成興建，最少要花3年。比如說，2015年朴槿惠政府時期計畫的住房量，都是在（文在寅上任後的）2018年竣工落成。」崔銀瑛指出，房市政策都得拉長時間觀察，當今政府各項不動產政策，都無法對房市產生立即且有效的影響，反而是前朝政策，容易讓下一任政權嘗到苦果。她接著說道：

「過去盧武鉉時期房價大漲，李明博上任後，碰到金融海嘯，房價又大跌，朴槿惠時期推動舉債購屋，2014年通過《不動產三法》，撤除房屋預售價上限，取消住宅重建利潤還收制度，並將住宅重建與開發時，只能持有單棟住宅的限制廢掉。所有投機限制鬆綁開來，自朴槿惠時期就撒下火種了，文總統則過於安逸，輕忽火會變多大。」

崔銀瑛言下之意，房價高漲問題並非出在供應，而是文總統未能警戒前朝鬆綁開來的不動產政策，讓投機勢力更形猖獗，招致房價於任內失控。她並指出，進步派政府打房過分偏重選擇特定地區遏阻，不僅力道太弱，也未能通盤考量全國各地狀況，而未發揮太大效用。

崔銀瑛：「所有投機限制鬆綁開來，自朴槿惠時期就撒下火種了，文總統則過於安逸，輕忽... — 崔銀瑛：「所有投機限制鬆綁開來，自朴槿惠時期就撒下火種了，文總統則過於安逸，輕忽火會變多大。」圖／楊虔豪攝影

從數字來看，強調「供應不足」導致房價上升的金京煥，與反駁指稱「供應正常，問題出在打房不力」的崔銀瑛，都各有論述基礎。

文在寅總統任期內，首爾市每年公寓供應量，都遠高於李明博與朴槿惠總統執政的任何一年，甚至超出兩倍以上。但南韓不動產業界素有「首爾每年需要4.1萬戶新公寓」的說法，若將時間拉長來看，10年就需要41萬戶，但從2011到2020這10年間，首爾新建公寓量只有38萬戶，離這麼目標還短缺3萬戶。

問題在於，若是從每10年總供應量來看，「供應不足」作為造成房價大漲的元凶，早在李明博或朴槿惠執政時就已肇下，但兩任保守派總統任內，首都圈房價卻仍處於低點或安定階段。這些跡象顯示，文總統正在承受前朝遺留下的後果，抑或是，供應不足可能本身就無法充分作為房價上漲的原因。

▌兩大陣營高喊「擴大供應」背後的路線差異

但面對輿論對進步派政權不動產政策失敗的撻伐，力圖延續執政的李在明陣營，被迫跟進保守派的主張，將房價上漲歸咎於供應不足，李在明本人並多次公開批判文總統的不動產政策失敗。但規劃不動產政見時，執政的共同民主黨除了和保守派的國民力量一致喊出「擴大供應」外，更希望強化公共住宅的角色，讓無屋者能順利安居。

「我們李在明候選人的住宅擴大供應，認為雖然量很重要，但公共的角色要如何扮演，對我們來說更為關鍵，我們認為應該擴充長期租賃住宅，以低廉的租金、讓人能安居。」共同民主黨不動產改革委員會副委員長權順衡說道。

因而在「擴大供應」的環節，兩大黨雖口徑一致，方法卻迥異。李在明陣營主張在5年內，將持續供應311萬戶住宅，258萬戶分配致首都圈，並將有140萬戶以上作為具公共性質的「基本住宅」，專門給無屋者租賃30年，還揚言將公共住宅提升至國家整體住宅比率的1成，並將向所有土地持有者徵稅，以此為財源推動國民基本所得。

尹錫悅陣營也主張，5年內擴供250萬戶住宅，其中首都圈分配130萬戶，但8成將交由民間開發。這當中包括30萬戶的「青年成本價住宅」，直接以建設成本當作預售價，符合資格的青年入住者，先支付預售價的2成，剩下8成的費用以低利貸款償還。尹陣營還預告，將鬆綁與整合綜合不動產稅制，讓市場活絡，以解決供需問題。

如今尹錫悅當選，也預告新政府的不動產政策，會更為強調市場機制的正常運作。但接下來問題在於，當市場回歸供需平衡，是否就能真的讓房價止跌回彈，使年輕世代的買房或租屋負擔能緩解，還是政府收手介入，走向側重民間開發的路線，最後只圖利到建商與財閥？居住正義的實踐，前景並不樂觀。

有地方住，租金要合理，生活空間要人性，卻讓整個世代的人痛苦不已。圖／影集《魷魚... — 有地方住，租金要合理，生活空間要人性，卻讓整個世代的人痛苦不已。圖／影集《魷魚遊戲》

▌「擴大供應並無法解決居住正義問題」

「長久以來，南韓社會把買房視為讓資產增值的手段，而南韓經濟也曾高速成長與發達，當中一個要素，就是以公寓為媒介當作發展經濟的方式。讓公寓價格快速上升，並持續供應…」

南韓無殼蝸牛聯盟委員長池秀評價道。這幾年，無殼蝸牛聯盟一直呼籲政府與各政黨正視居住正義問題，並成立合作社，推動非營利住宅供應。池秀認為，公寓已成另一種「貨幣」，作為「生存方式」，社會長期合理化甚至放任炒房，導致平民居住權受侵害，特別是年輕世代若無父母有力支援，要找到合適居住與合理價格的住宅，非常困難。

面對目前「市場供需失衡導致房價上漲」的主流意見，池秀反問：「我認為透過供應來解決居住問題，本身就是錯誤診斷方式。無法遏阻投機，房價暴增，對出租者或持有房屋的人不予規範，只去增加房屋量，到底是有什麼用呢？」

「不管房子有多少，若價格都是10億、20億、30億韓元，根本沒那錢可買，所以人們需要的是，在可負擔的範圍內找到理想的房子。」池秀說道。

相較尹錫悅強調擴大供應與民間開發，池秀認為，李在明至少側重公共租賃住宅的角色，盡可能讓承租者在合理範圍內有房住，對近來因租屋而承受房東不斷哄抬租金的年輕世代而言，的確具吸引力，只是南韓輿論在責怪當今進步派政權不動產政策失敗下，主流論述朝供應問題走，讓公共住宅議題受到掩蓋。

南韓無殼蝸牛聯盟委員長池秀：「我認為透過供應來解決居住問題，本身就是錯誤診斷方式... — 南韓無殼蝸牛聯盟委員長池秀：「我認為透過供應來解決居住問題，本身就是錯誤診斷方式。無法遏阻投機，房價暴增，對出租者或持有房屋的人不予規範，只去增加房屋量，到底是有什麼用呢？」圖／楊虔豪攝影

「社會長期合理化甚至放任炒房，導致平民居住權受侵害，特別是年輕世代若無父母有力支... — 「社會長期合理化甚至放任炒房，導致平民居住權受侵害，特別是年輕世代若無父母有力支援，要找到合適居住與合理價格的住宅，非常困難。」圖／路透社

▌當市面上只賣高價手機→當市面上只賣高檔房屋

「就像手機，有人拿50萬韓元（約新台幣1.2萬元）的中價位款式，有人是200萬韓元（約新台幣5萬元）的高檔款式。我拿著高檔手機，不代表我的朋友用的手機都會被取代，就算我有100支中價位手機，也不代表我朋友的手機都會不見，但房子本身是會不見的，會變成最後大家買不起，所以我們不能都只寄望市場。」池秀說道。

用池秀的「手機論」比喻來更貼切解釋當今南韓的不動產狀況，就如同低、中、高價位款式手機，全部取消，市場一律只准許販售高檔的Galaxy Fold摺疊機一樣，而且出貨量越來越多，在此番狀況下，根本負擔不起的消費者，就落到毫無手機可連絡的窘境，而持有摺疊機的人或廠商，持續靠擴大供應並出售而賺大錢，形成貧富不均。

事實上，在進步派政府受房價失控上漲與LH土地炒作事件，重創聲望後，去年下半年，南韓首都圈房價已有逐漸下滑的趨勢，但能否真正回穩仍是未知數。而在房價出現下探徵兆後，承受重擔的青年世代，往後是否能實際受惠，主張以市場安定來解決問題的保守派新政權，勢必得有更多縝密的補完對策來因應難題。