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南洋的深圳?馬來西亞之星?新山的中資炒房熱

2015/11/05 萬宗綸

很大很大的購物中心,通通都是中國人,沒有本地人。這些全部都是……

(Very very big shopping center, all Chinese, no local people. These all…)

坐在「的士」(計程車)上,我與兩位朋友到馬來西亞柔佛州的新山市(Johor Bahru)遊玩,當地的士的起跳價才3塊令吉(24塊台幣),比一海之隔新加坡來得划算不少(起跳3塊新幣,台幣70塊上下)。

招呼我們的的士大哥英語雖不輪轉,仍熱情地為一車觀光客介紹新山,但行車途中他不停地指著窗外:

一整排的高樓建地,通通都是中國資本。

對當地人來說,這件事想必相當重要,因為司機大哥只顧著講解,車身左搖右晃真令我膽戰心驚。

柔佛是馬來西亞最南邊的州,而新山則是其首府、歐亞大陸最南端的城市,也是馬來西亞第二大城,隔了一個柔佛海峽就是新加坡,海峽最窄的地方不過1.2公里。

與新加坡的距離,使得新山成為了投資者眼裡的「寶地」。由於新加坡物價與房價近年飛漲,愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家,每天通車跨越「新柔長堤」,來回兩個國家。為因應兩地頻繁的互動,未來新加坡地鐵系統也將開進柔佛,延伸成為全長43公里的「新柔捷運」,預計在2019年至2024年間分5階段通車。

作為馬來西亞的邊境,新山不僅吸收著外在世界的資本機會,獅城的需求也宛若潮水一般溢出,流向海峽對門的「另外一個世界」。許多大財團看好新山,開始大舉收購土地;但看在馬來西亞人眼裡,卻不見得全是好事,因為自己的土地可能會被徵收、房地產狂飆的上漲趨勢,也逐漸讓當地居民感到「發展」的壓力。

▎新加坡的深圳?

2006年,柔佛州(已故)蘇丹依斯干達(1932-2010),在首相與州務大臣的見證下,推出佔地面積2,217平方公里的「依斯干達經濟開發區」(Iskandar Development Region)計畫,主打智慧低碳城市的綜合開發,並計畫將新山市列入「旗艦A區」,要將新山與新加坡打造另外一「深圳與香港」,成為東南亞的金融雙星城。

2006年共招資113億令吉(904億台幣),到了2013年依斯干達區公布的累積投資額已達1316億令吉(1兆530億台幣),成為馬來西亞投資額之冠。在今年五月的國會質詢中,官員更表示柔佛州接下來將推出的新私宅單元總量超過33萬個,超過馬來西亞全國的私宅總量。

大興土木,也引來可能造成長期市場供需的失衡。質疑聲音認為,投資者對這塊區域的前景過於樂觀,這個原本地產價位只有新加坡10%的地方一下湧入太多熱錢,但卻沒有同樣多的租客到達,榮景的泡泡一但吹破,接下來要面對的就將是經濟泡沫化的危機。

2014年最後一季,柔佛州的產業交易總值下跌了33%,比全國跌幅還多26%,但當地分析師仍認為這是「正常現象」,發展的腳步只是「降溫重整」,因為新山將成為國際性大都會的「事實是不變的」,房地產商也有能力讓屋子空在那裡,而不降低價格。

資料圖片:2006年時任柔佛蘇丹依斯干達(中,著土色Polo衫者)視察新山的依斯...
資料圖片:2006年時任柔佛蘇丹依斯干達(中,著土色Polo衫者)視察新山的依斯干達經濟開發區。 圖/路透社

▎中國資本的大量進入

柔佛州的地產榮景,也吸引了中資入駐,目前中資也已是依斯干達特區的第6大投資國。其中,以在中國房地產銷售量第二高的「萬科集團」,動作最為高調:2015年萬科就在新山砸下74億人民幣(296億台幣)添購一塊60公頃的濱海地塊,造鎮後該區的開發價值估計高達40億令吉(320億台幣)。

但萬科在柔佛州的投資並不孤單,光是在新山,目前就有七家中資地產集團參與當地的住宅開發:像是位在上海的綠地控股集團——也是中國最大的開發商——去年2月就宣佈注入200億人民幣(800億台幣),希望搶搭上這波「南洋開發熱」。

這些中資開發商帶來龐大的資金銀彈,撼動市場之餘,也引發場外波瀾。以廣州富力地產來說,在2013年底就以45億令吉(360億台幣)向柔佛蘇丹王室添購新山市的6塊基地,總面積達116英畝;但該交易案卻讓馬來西亞全國震撼,因為王室把「永久業權地」大量賣給外國人的交易可是前所未聞。

富力地產買的這塊地,預計要開發高層低密度住宅、零售物業、辦公大樓,酒店及購物商場。但為什麼選擇馬來西亞?富力地對外這樣表示:

馬來西亞有不小的華人社群,還有友善的政府政策來吸引外資,很適合作為集團向外拓展的第一個點。

富力的投資邏輯,也反映了中國企業對大馬地產的長期規畫。根據馬來西亞政府的估計,中國不動產開發商在馬來西亞的投資已上看500億令吉(4000億台幣),更傳言阿里巴巴將在新山市設立亞太區分銷總部,投資橋頭堡的姿態日趨明顯。

在中國房地產銷售量第二高的萬科集團,2015年就在新山砸下74億人民幣。(圖左:...
在中國房地產銷售量第二高的萬科集團,2015年就在新山砸下74億人民幣。(圖左:萬科集團董事長王石) 圖/中新社

▎柔佛王室與中國資本過從甚密

不過「房地產飽和」的說法,並不被柔佛蘇丹依布拉欣所認同。他在接受馬來西亞媒體採訪時表示:

為什麼要責怪中國進來柔佛投資?看看倫敦,當地有80%的產業都是屬於外國人。

柔佛王室對富力集團的填海造陸計畫大表支持,並認為中資的進入將有效地帶動當地投資的「良性競爭」,王室歡迎各國外資,只是中資「確實比較積極」。

另外一項廣東碧桂園度假集團與柔佛人民基建集團聯營的「森林城」(Forest City)計畫,也要填海造陸。由州政府所有的柔佛人民基建集團,是透過一家私人有限公司「Esplanade Danga 88」掌控聯營公司的34%股權。

但當地媒體《當今大馬》調查後發現,Esplanade Danga 88的股權背景只有20%屬於柔佛人民基建集團,掌握64.4%股份的柔佛蘇丹其實才是幕後最大的操盤手!這表示著柔佛王室才是與中國開發商聯營的開發者,而不是州政府。

大興土木的填海造陸計畫,在環評上也屢出「放水」爭議,但柔佛蘇丹對「環保」的質疑反應卻更為直接。

依布拉欣蘇丹反問:

新加坡也填了許多陸地,為什麼不去聲討新加坡?到了柔佛要發展時,就拿環保來指責柔佛?

儘管於法合理,但柔佛王室帶頭賣地的作法也引發輿論的不安。柔佛王室與中國開發商的過從甚密,為當地市場帶來恐慌,認為王室帶頭打亂市場、中國資本有王室在撐腰,反而讓本地企業在地吃鱉;此外,中資開發計劃的房價都開得非常高,新山本地人根本買不起,柔佛的房地產也就這樣一步步走入供需失調的惡性循環。

新山本地人根本買不起,柔佛的房地產也就這樣一步步走入供需失調的惡性循環。 圖/路...
新山本地人根本買不起,柔佛的房地產也就這樣一步步走入供需失調的惡性循環。 圖/路透社

▎惡性循環

依斯干達計畫所造成的環境衝擊,像是土地掠奪、開發森林、環境破壞、廢水排放等,在柔佛當地也不是新聞;但時常與馬來西亞中央政府對幹的柔佛蘇丹,卻仍因反馬來民族主義政策、不與吉隆坡當局輕易妥協的姿態,而在民間聲望頗高,在某一程度上也緩和了反對意見對其作為反應的批評。

然而,當地人也說,這些中國資本蓋出來的住宅,大多成了中國國內房地產的「贈品」:也就是說,你在中國花錢買房,我房地產公司就送你馬來西亞的房子給你當渡假好所在。

但「賣地送人」已在根本上挑戰了當地生活。就如的士大哥所說,那些地段「以後沒有本地人,都是中國人」。新山年輕人生活將愈來愈辛苦,這股不滿情緒也轉移到新加坡人身上,認為是新加坡人到柔佛來置產炒房,是他們的需求才帶來這麼多大型開發商,拉高當地房價。

在地價率創新高的同時,當初開發願景中的「外溢效應」,至今也尚未在柔佛發生,一名當地政客就說:

建築工程師都是外國人,或是來自柔佛以外的州。當地人原本希望能在工地找到工作,但事實卻非如此……有一些建商甚至直接從中國帶建築工過來,單是「碧桂園」一家公司,政府就核了2000張工作簽證出去。

在當代資本主義下,邊境常由快速投資的經濟循環驅動而擴展,而回饋給當地的報酬卻是不成比例地低。這個屬於馬來西亞的深圳夢,夾雜著王室利益的政商糾結,以及中國崛起的亞洲霸主角色,熱錢砸出一畝畝的建地、一塊塊的海埔新生地,卻也同時碾壓著在地人的無奈,讓新山邁向金融大城的路程,顯得異常巔頗而徬徨。

土地可能會被徵收、房地產狂飆的上漲趨勢,也逐漸讓當地居民感到「發展」的壓力(新柔...
土地可能會被徵收、房地產狂飆的上漲趨勢,也逐漸讓當地居民感到「發展」的壓力(新柔通勤的馬來西亞上班族)。 圖/路透社


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萬宗綸

苗栗卓蘭滿月,新北土城長大,臺灣大學地理系薰陶四年後,在赤道附近拿到新加坡國立大學語言學碩士,認為學科沒有界限。著有《安娣,給我一份摻摻!透視進擊的小國新加坡》。 ▎FB:萬小弟在星嘎坡啦(Mr. WAN in Singapura)

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