從恒大破產到碧桂園違約：中國房地產債務風暴為什麼炸開？

2023/10/25 轉角24小時

【2023. 10. 25 中國】

從恒大破產到碧桂園違約：中國房地產債務風暴為什麼炸開？

「一切從中國房產商貸不到錢開始...。」中國房地產開發商碧桂園債務違約，等於向早已愁雲慘霧的中國房市與經濟再開一槍。繼恒大破產之後，同陷債務危機的碧桂園10月18日錯過美元債券利息的最後支付期限，仍未能支付債權人利息，這代表即使苦苦掙扎多時、啟動債務重組，碧桂園依然逃不過違約命運——從恒大到碧桂園，曾經領銜中國經濟飛升的房地產行業如今為何深陷債務困境、乃至威脅中國經濟穩定？

碧桂園債務纏身，為解決債務危機，先前碧桂園10月10日宣布啟動境外債務重組，涉及金額93億美元，以及展延境內債務償還期限，然而在10月18日，碧桂園卻仍無法償還一筆1,500萬美元的美元債券利息——18日是該筆利息支付的30天寬限期到期日，至美國時間當日午夜，債權人仍沒有收到利息償付，付不出利息的碧桂園，違約噩夢成真。

《金融時報》指出，碧桂園違約，是中國房地產行業的痛苦清算中，另一個關鍵時刻——前一次，是房地產龍頭恒大違約暴雷，揭開中國房地產危機序幕，最終恒大走上破產，其負債達3,400億美元，是房地產開發商之最，而碧桂園長期以來被認為比恒大更穩定、是中國最大的民營房地產集團之一，但卻也走上違約命運，既表明了中國房市持續惡化，也直指房地產危機的棘手程度。

房地產和相關產業佔中國國內GDP的四分之一，長年以來一直是中國經濟成長的主要動力，因此房地產開發商巨債纏身，對中國整體經濟而言勢必帶來動盪。

當初隨著中國經濟開始發展，房地產開發商自地方政府購買土地，地方政府賺取金錢、區域發展也帶來經濟效益，加上收入提高的中國民眾紛紛購屋居住，房價隨之不斷攀升，加上炒房熱潮，泡沫越來越大，豐厚的獲利使大大小小的房地產商大開槓桿，發行離岸和在岸債券來支持新的開發案，賣出預售屋所獲得的資金也持續投入更多建案，房地產商手上僅保存相當有限的現金流。

因此當政府出手限制借貸，房地產商旋即陷入償債困境，甚至無法持續完成興建中的建案，變成爛尾樓；當各地爛尾樓不斷，房市買氣受到打擊，進入房地產的金流減少，中國房地產行業落入惡性循環。（延伸閱讀：〈中國「爛尾樓」會爆炸嗎？全國停貸的房產崩壞危機〉）

碧桂園的規模甚至比恒大更大，當恒大爆出債務危機時，其全國在建的建案有778個，而現時碧桂園興建中的建案超過3,100個，數量是恒大的4倍，再加上恒大的建案多在一、二線城市，房價較高，也相對穩定、有支撐，碧桂園的建案卻以三、四線城市為主，平均單價更低。

如今的恒大仍在試圖完成長期計畫的重組，創辦人許家印已在9月底被中國警方「監視居住」，10月30日恒大集團將在香港法院面對清算聽證會。

碧桂園會不會步上恒大後塵？以目前情況來看，碧桂園在10月18日無法償付利息後，表示「將無法履行所有海外債務償還義務」，其總負債為1,960億美元，當中國際債務約為110億美元。而以2022年上半前表現來看，碧桂園銷售額年減44%、2023年以來股價下跌約70%，情景不容樂觀，不過碧桂園總資產約為2,380億美元，尚未如恒大一樣資不抵債，後續情況仍有待觀察。

《CNBC》引述經濟顧問機構榮鼎集團（Rhodium Group）中國市場研究總監賴特（Logan Wright），指出中國房地產的危機風暴起點要追溯回到2016年，當時中國國家主席習近平提出了「房子是用來住的，不是用來炒的」，中南海對房地產行業大開槓桿的情況出手，希望能夠降機系統性金融風險，卻開啟了中國結構性經濟放緩——2020年，中國政府為去槓桿化，針對中國房地產企業債務風險提出的「三條紅線」監管要求，「三條紅線」的內容是：

1. 剔除預收款後的資產負債率大於70%；

2. 淨負債率大於100%；

3. 現金短債比小於1倍。

該政策限制了房地產商持續新增借貸，於是原先的融資模式金流被切斷、旋即如骨牌效應接連倒下陷入債務危機，而這又讓消費者信心減弱，2020年該年度全中國前十大房地產商多數面臨銷售大幅下滑，金流問題更嚴重，購屋者更傾向購買大型業者或是國家支持背景的地產商推出的建案，於是中小型業者首當其衝，但恒大、碧桂園暴雷，勢必更加傷害市場信心。單就外債而論，根據研究公司CreditSights的計算，中國房地產業全部外債高達1,750億美元，處於違約狀態的債券金額為1,245億美元。