中國救房市還有幾招？購屋鬆綁「認房不認貸」能防堵市場崩潰嗎

2023/09/18 轉角24小時

【2023. 9. 18 中國】

中國救房市還有幾招？購屋鬆綁「認房不認貸」能防堵市場崩潰嗎

「能用的救房市政策幾乎都快用完了，再不跑就沒機會了...？」中國政府在9月接連祭出提振房市政策，為的是挽救房地產市場低迷已久的買氣——房地產行業佔了中國經濟四分之一的份額，在過去數十年內，可說帶動了中國每年動輒二位數的經濟成長數字，但如今隨著中國國內多家地產龍頭債務纏身，房地產的萎靡也讓整體中國經濟欲振乏力。9月1日北上廣深執行「認房不認貸」的房貸鬆綁政策，迎來短暫的房市熱潮，但政策施行半月以來，新增的掛牌出售房屋量卻遠遠多於成交量，政策是否為中國房市帶來正面的提振，似乎不容樂觀。

中國政府依然期望救助節節下滑的房地產市場，政府自8月下旬接連祭出刺激房市的提振政策，包括多個二線城市全面取消住房限購或是鬆綁，以及推出「認房不認貸」——根據該政策，購房者只要在購屋的當地名下沒有房產，那麼無論其在全中國範圍內有沒有過房貸，都可以享有「首套房」（首購）的優惠利率和較高的貸款比例（也就是首付比例降低）。

北京、上海、廣州、深圳9月1日宣布執行「認房不認貸」，一線城市房市政策的改變，也帶來了市場熱度上升，中國房地產投顧機構「中國指數研究院」數據指出，「認房不認貸」政策執行後，中國全國的置產意願提升15%，北京、上海在9月1日跟進「認房不認貸」之後，置產意願提升幅度更超過20%，看房人數明顯增多，單在上海，掛牌出售的「二手房」數量在9月2日就暴增上千套，增幅160%，但是成交規模的漲幅卻有限，實際的政策成效仍有待更長期觀察。

中國政府此番推出的房貸與利率調整政策，意在穩定大城市的房屋價格，瑞銀（UBS）中國與香港房地產研究主管John Lam在相關研究報告中指出：

「國家這樣的寬鬆政策，可能有助恢復購屋者對房價的預期，尤其是在一線城市。」

野村證券的看法則較為保守悲觀，指出中國政府放鬆房貸政策可能帶給房地產市場「短暫的喘息」，但因大城市仍存在針對房屋交易和土地的種種限制，政策的影響效果恐怕有限，而其他大環境因素，包括中國出口下降、地緣政治、市場信心疲軟等等，也將持續打擊中國整體經濟環境和消費者信心，因此野村證券分析：

「儘管寬鬆措施受到歡迎，但絕不足以徹底扭轉局面。」

而在中國微博上，對中國房地產市場有更多悲觀的聲音，有網民認為二手房掛牌出售數量暴增，代表「認房不認貸」是利空，被炒房客視為「最後出逃」的機會，因此引發拋售潮，「能用的政策幾乎都快用完了，再不跑就沒機會了。」

另有網民表示：

「據說認房不認貸政策一出，火的不是房地產，而是離婚登記。因為房價太高賣不出去，特別是一線城市，有的人就協議離婚了，把房子分給其中一方，分到房子一方再高價把房子賣給以前的配偶，以前的配偶買房款當然是從銀行貸款。房子就賣掉了，風險轉移給銀行。」

房地產行業占了中國經濟四分之一的份額，然而近年大型龍頭企業（如恒大）陷入債務違約困境、全國各地不斷湧現爛尾樓、房市下滑等等不穩定狀況，促使中國政府在2022年11月發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱16條措施）救市之後，再於2023年發布多項刺激政策。

匯豐銀行首席亞洲經濟學家諾伊曼（Frederic Neumann）評論指出：

「這些是迄今為止，針對房地產市場最有力的措施，確實表明北京當局正在採取行動...但到底能獲得多大的影響力，還有待觀察。」

綜觀中國經濟，原本外界預期再「全面放開」疫情管制的2023年，中國將迎來強大的景氣復甦，然而在第二季度，房地產銷售、出口貿易和工業生產均下滑，而到了8月，更多壞消息席捲市場，包括中國銷售額最大的私營房地產開發商碧桂園險些未能支付美元債券利息而違約（碧桂園理應在8月初付款，卻直至30天寬限期即將到期前，才為總價10億美元的債券支付了2,250萬美元的利息），以及官方突然取消發布青年失業率數據（該數據在6月達到 21.3%），導致市場憂慮加劇。

在近日的中國第14屆全國人大常委會立法規劃中，原本備受中國輿論關注的「房地產稅」立法並未出現，外界解讀這代表「房地產稅立法暫緩」，中國《證券時報》報導，暫緩立法原因是「考慮到國內經濟形勢，此時出台任何增負措施都要格外謹慎」，而中國微博上的網民評論，則是毫不留情表示：

「該想到的都想到了，現在就差取消一線城市的限購了。」

「房地產稅延後說明我們沒料到樓市冷得這麼快，沒料到投資和經濟突然變得這麼差。」