從害命都更，到炒房泡沫？土耳其的「鬼屋危機」

2019/03/06 陳琬喻

土耳其房產市場，不是充斥害命危樓？就是一堆「空屋鬼鎮」嗎？圖為伊斯坦堡今年2月發... — 土耳其房產市場，不是充斥害命危樓？就是一堆「空屋鬼鎮」嗎？圖為伊斯坦堡今年2月發生的八層樓公寓倒塌悲劇，奪走21條人命。圖／歐新社

今年2月初，土耳其伊斯坦堡發生一棟八層樓公寓的倒塌意外，造成21人喪生，多人受傷的悲劇。根據現場目擊者指出，公寓在一聲巨大聲響後馬上倒塌，令人措手不及。

經過專家調查，推斷倒塌的主因是非法加蓋、非法拓寬，以及使用劣質水泥。這棟公寓的建築使用執照限制為五層樓，但卻硬是蓋成了八層樓；公寓一樓又為了增加使用面積，而去除掉支撐的樑柱；使用的水泥經檢驗也不合格。種種人為的錯誤，最終付出了21條性命的慘痛代價。

然而，這種非法加蓋甚至是違章建築的房屋，在土耳其的數量並不少。由於政府管理系統與政策上的混亂，目前土耳其未持有合法使用執照的房屋高達1,300萬戶。土耳其政府為了解決非法建築物的陳年問題，在2018年時推出爭議的《建設和平計畫》（İmar barışı），但卻被抨擊是「將城市及家園，變成墳場」的危險政策。

「城市及家園，變成了墳場...」土耳其政府的《建設和平計畫》（İmar barı... — 「城市及家園，變成了墳場...」土耳其政府的《建設和平計畫》（İmar barışı），被認為是草菅人命的危險政策。圖為伊斯坦堡公寓倒塌事件，現場搶救畫面。圖／路透社

《建設和平計畫》鼓勵房屋未持有合法執照的民眾前來申請，根據房屋大小，依比例繳納費用給政府，政府就可以核發「建築登記文件」給民眾，進而讓原本不合法的房屋就地合法化，或是讓原本因為是違章建築，而不能申請水、電、瓦斯線路的住戶，可以合法申請。

政府表示，這項政策主要是為了解決現行建築法律與舊有違章房屋之間的矛盾，也可以讓政府在短時間內，掌握數量龐大的違章建築資料，有利於都市更新計畫的進行。官方也強調，在核發建築登記文件前，會派專家前往評估，如果房屋是危險建築，依然不會核發文件。

比如說，部分在1980年代興建的老房子，當年雖然有拿到合法執照，但也有不合乎後來地震防範法規之處；有些房屋，因為其他原因沒有取得合法執照，但卻符合地震防範法規，這類房屋就可以藉由「建設和平計畫」，申請建築登記文件。

違章建築就地合法，位在地震帶上的土耳其，賭的起人命嗎？1999年8月17日清晨，... — 違章建築就地合法，位在地震帶上的土耳其，賭的起人命嗎？1999年8月17日清晨，土耳其西北部發生了地震規模7.6的「伊茲密特大地震」，許多劣質建築倒坍，當時共造成1萬7千人死亡。圖／法新社

或是在早期，有些民眾以優惠價格，在建築還沒完工、申請執照時，就向建商購置房屋，並要求建商根據自己的需求將房屋改造（例如客廳與陽台合併），這些房屋後來也因為不符合法規，而無法申請合法執照，但並不屬於危險建築，也可依規定申請合法化。

此外，當民眾取得建築登記文件後，只是「合法化」目前的建築，未來若要在原地重新興建屋子，依然必須比照現行法規進行。比如說，一棟建築執照為五層樓的屋子，非法加蓋至八層樓，依程序雖可申請「建設和平計畫」，取得八層樓的建築登記文件，但未來如將此棟樓拆掉重蓋，則必須配合原來的規範，只能蓋至五樓。而且如有需要，也必須配合政府都市更新的拆遷計畫。

截至去年10月底前為止，申請「建築和平計畫」的件數已超過800萬件，為土耳其國庫因此帶來超過50億里拉（約287.5億台幣）的相關稅收，這些收入也將會作為都更案購買建材原料的貸款資金。

「建築和平計畫」為土耳其國庫帶來超過50億里拉（約287.5億台幣）的相關稅收，... — 「建築和平計畫」為土耳其國庫帶來超過50億里拉（約287.5億台幣）的相關稅收，這些收入也將會作為都更案購買建材原料的貸款資金。示意圖。圖／美聯社

但看在專家眼裡，厄多安的「建設和平計畫」，根本是無視建築與住戶安全的「危險特赦」。

土耳其建築師與工程師協會就批評，政府這項計畫等於變相鼓勵民眾「賄賂」政府——只要付費登記，大批不合法的建築就可以就地合法；然而，即使房屋取得建築登記文件，保險公司也可能因為建築既有的安全疑慮，而拒絕提供地震險，把所有的責任都丟給屋主。

就地合法存有安全疑慮的建築，然後賺進大筆稅收，卻罔顧民眾的生命財產安全，這顯然並不是一個負責任的政府應有的行為，這也讓「建築和平計畫」在伊斯坦堡公寓倒坍意外後，再次遭受輿論批判。

除了房屋非法建設及安全疑慮之外，土耳其的房屋問題，還有影響層面更廣的炒房與空屋問題，以及房產泡沫化危機。土耳其房產泡沫化的危機在土耳其討論已久，早在2014年7月時，土耳其統計局公布房屋銷售數字，比前一年同期衰退20％，當時就有不少人擔心土耳其房產會泡沫化。

「建設和平計畫」，被專家批評是無視建築與住戶安全的「危險特赦」——政府賺進大筆稅... — 「建設和平計畫」，被專家批評是無視建築與住戶安全的「危險特赦」——政府賺進大筆稅收，然後轉而投入都更開發，但卻罔顧民眾的生命財產安全。圖為伊斯坦堡近郊的都更開發，當中的釘子戶正被拆毀。圖／路透社

對於土耳其房產是否有泡沫化的現象，許多專家持不同的意見，但普遍認為房產問題主要原因是供給大於需求，才會有相當多賣不出去的空屋。

光是去年，專家估計土耳其就約有100萬棟的房子完工，其中20％是都市更新計畫下的新建房屋，剩下的80％，則是在市場上等待屋主購買的空屋；在未來的一年半裡，又預計將會有100萬棟的新屋即將完工，但一年平均可賣出的新屋卻只有約65萬棟。如何在短時間內消耗空屋存貨？建商與政府都十分傷腦筋。

根據土耳其統計局的資料顯示，2017年營造產業約貢獻了728億美元的產值，約佔土耳其國內生產總額的8.5％，是土耳其經濟的主要指標之一，政府需要維持營造業的活力來帶動整體經濟。

這也就不難理解為甚麼近幾年來，土耳其政府大興土木，執行許多大型建設案。這些大型計劃案包含去年才剛開幕，但遲遲未全面啟用的伊斯坦堡新機場、正在招標程序中的伊斯坦堡運河、已完成招標的金角灣港、正在興建中的北馬爾馬拉高速公路，以及伊斯坦堡金融中心...等等。

厄多安政府大興土木，執行許多大型建設案並鼓勵房產開發，希望維持營造業的活力來拼經... — 厄多安政府大興土木，執行許多大型建設案並鼓勵房產開發，希望維持營造業的活力來拼經濟。但土耳其房產供過於求，卻造成了「空屋鬼鎮」的現象。圖／路透社

近幾年土耳其的房地產市場，在政府鼓勵開發、建商樂觀看待前景之下，湧入大批建商投資、蓋起大批房子，卻無法如期賣出，對整個營造產業造成很大的負面影響，尤其過去一年來，里拉快速貶值的壓力，讓有外幣貸款的建商更是苦不堪言。

為了舒緩供需失衡的問題，早在2016年危機逐漸浮出檯面時，政府就通過一項針對首購族的補助方案，試圖解決空屋問題。

方案中的最高補助金額可達1萬5,000里拉，以當時的匯率換算約是15萬台幣；2018年時，政府又將補助金額提高至2萬里拉。除此之外，也開始陸續有多家銀行，推出購屋貸款十年期0.98%的低利率貸款優惠，希望因為貸款利率而裹足不前的民眾勇敢買房。

雖然祭出多項優惠，但供給依然遠遠超過市場需求。有鑑於此，去年土耳其財政部長，同時也是總統女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak），在與相關產業人士會面後提出一項紓解方案，以基金與國家債券的方式幫助建商融資，同時也計畫降低對建商的稅賦，希望減緩建商手中空房過多的壓力，可以說是傾全力來支持國內營造業。

厄多安政府傾全力支持國內營造業。去年土耳其財政部長，同時也是總統女婿的阿巴拉克（... — 厄多安政府傾全力支持國內營造業。去年土耳其財政部長，同時也是總統女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak，圖右）提出一項紓解方案，以基金與國家債券的方式幫助建商融資，同時也計畫降低對建商的稅賦，希望減緩建商手中空房過多的壓力。圖／路透社

當內需衰退，政府的目標也轉移至外銷——將生產過剩的房屋賣給外國投資客，既可以消耗空屋庫存，又能增加外匯收入，看在土耳其政府眼裡，無疑是項一石二鳥的好招。因此，政府從2017年起更鼓勵外國人前來土耳其置產，並放寬外國投資者的移民資格：原本購買100萬美金的房地產才能擁有土耳其公民身份，現在只要達到25萬美金就能獲得土耳其國籍。

土耳其政府端出買房入戶籍的牛肉，主要是為了吸引周邊阿拉伯國家的房產投資者前來置產、投資，這點也可以從伊斯坦堡機場內，主攻阿拉伯國家客戶的房屋廣告中嗅出端倪。

根據土耳其統計局的數據上來看，外國人購買房產的數量基本上是每年增加：2013年，外國人購買的房產總額約為1.2萬戶（約佔總銷售量的1%），到了2018年則增加至約3.9萬戶（約佔總銷售量的2.8%）；期間除了2016年，受到多起恐攻的影響而有下跌外，銷售數字都是逐年成長。值得注意的是，由於里拉貶值加上鼓勵外國人置產的政策，2018年的銷售額足足比前一年成長了78%。

以2017年來說，購買土耳其房產的外國人有17%來自伊拉克，14.9%來自沙烏地阿拉伯，7.5%來自科威特，前三名都是阿拉伯國家；外國人購買的房產主要位於伊斯坦堡，約佔37%，其次則是位於地中海的度假勝地安塔利亞，約佔21%。不過從2018年，外國人購屋比例只佔整體的2.8%來看，海外炒房目前應不至於搞垮土耳其的房地產市場。