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從害命都更,到炒房泡沫?土耳其的「鬼屋危機」

2019/03/06 陳琬喻

土耳其房產市場,不是充斥害命危樓?就是一堆「空屋鬼鎮」嗎?圖為伊斯坦堡今年2月發...
土耳其房產市場,不是充斥害命危樓?就是一堆「空屋鬼鎮」嗎?圖為伊斯坦堡今年2月發生的八層樓公寓倒塌悲劇,奪走21條人命。 圖/歐新社

▌延伸閱讀:〈賠命打造世界最大機場?「伊斯坦堡新機場」的施工黑幕〉

今年2月初,土耳其伊斯坦堡發生一棟八層樓公寓的倒塌意外,造成21人喪生,多人受傷的悲劇。根據現場目擊者指出,公寓在一聲巨大聲響後馬上倒塌,令人措手不及。

經過專家調查,推斷倒塌的主因是非法加蓋、非法拓寬,以及使用劣質水泥。這棟公寓的建築使用執照限制為五層樓,但卻硬是蓋成了八層樓;公寓一樓又為了增加使用面積,而去除掉支撐的樑柱;使用的水泥經檢驗也不合格。種種人為的錯誤,最終付出了21條性命的慘痛代價。

然而,這種非法加蓋甚至是違章建築的房屋,在土耳其的數量並不少。由於政府管理系統與政策上的混亂,目前土耳其未持有合法使用執照的房屋高達1,300萬戶。土耳其政府為了解決非法建築物的陳年問題,在2018年時推出爭議的《建設和平計畫》(İmar barışı),但卻被抨擊是「將城市及家園,變成墳場」的危險政策。

「城市及家園,變成了墳場...」土耳其政府的《建設和平計畫》(İmar barı...
「城市及家園,變成了墳場...」土耳其政府的《建設和平計畫》(İmar barışı),被認為是草菅人命的危險政策。圖為伊斯坦堡公寓倒塌事件,現場搶救畫面。 圖/路透社

《建設和平計畫》鼓勵房屋未持有合法執照的民眾前來申請,根據房屋大小,依比例繳納費用給政府,政府就可以核發「建築登記文件」給民眾,進而讓原本不合法的房屋就地合法化,或是讓原本因為是違章建築,而不能申請水、電、瓦斯線路的住戶,可以合法申請。

政府表示,這項政策主要是為了解決現行建築法律與舊有違章房屋之間的矛盾,也可以讓政府在短時間內,掌握數量龐大的違章建築資料,有利於都市更新計畫的進行。官方也強調,在核發建築登記文件前,會派專家前往評估,如果房屋是危險建築,依然不會核發文件。

比如說,部分在1980年代興建的老房子,當年雖然有拿到合法執照,但也有不合乎後來地震防範法規之處;有些房屋,因為其他原因沒有取得合法執照,但卻符合地震防範法規,這類房屋就可以藉由「建設和平計畫」,申請建築登記文件。

違章建築就地合法,位在地震帶上的土耳其,賭的起人命嗎?1999年8月17日清晨,...
違章建築就地合法,位在地震帶上的土耳其,賭的起人命嗎?1999年8月17日清晨,土耳其西北部發生了地震規模7.6的「伊茲密特大地震」,許多劣質建築倒坍,當時共造成1萬7千人死亡。 圖/法新社

或是在早期,有些民眾以優惠價格,在建築還沒完工、申請執照時,就向建商購置房屋,並要求建商根據自己的需求將房屋改造(例如客廳與陽台合併),這些房屋後來也因為不符合法規,而無法申請合法執照,但並不屬於危險建築,也可依規定申請合法化。

此外,當民眾取得建築登記文件後,只是「合法化」目前的建築,未來若要在原地重新興建屋子,依然必須比照現行法規進行。比如說,一棟建築執照為五層樓的屋子,非法加蓋至八層樓,依程序雖可申請「建設和平計畫」,取得八層樓的建築登記文件,但未來如將此棟樓拆掉重蓋,則必須配合原來的規範,只能蓋至五樓。而且如有需要,也必須配合政府都市更新的拆遷計畫。

截至去年10月底前為止,申請「建築和平計畫」的件數已超過800萬件,為土耳其國庫因此帶來超過50億里拉(約287.5億台幣)的相關稅收,這些收入也將會作為都更案購買建材原料的貸款資金。

「建築和平計畫」為土耳其國庫帶來超過50億里拉(約287.5億台幣)的相關稅收,...
「建築和平計畫」為土耳其國庫帶來超過50億里拉(約287.5億台幣)的相關稅收,這些收入也將會作為都更案購買建材原料的貸款資金。示意圖。 圖/美聯社

但看在專家眼裡,厄多安的「建設和平計畫」,根本是無視建築與住戶安全的「危險特赦」。

土耳其建築師與工程師協會就批評,政府這項計畫等於變相鼓勵民眾「賄賂」政府——只要付費登記,大批不合法的建築就可以就地合法;然而,即使房屋取得建築登記文件,保險公司也可能因為建築既有的安全疑慮,而拒絕提供地震險,把所有的責任都丟給屋主。

就地合法存有安全疑慮的建築,然後賺進大筆稅收,卻罔顧民眾的生命財產安全,這顯然並不是一個負責任的政府應有的行為,這也讓「建築和平計畫」在伊斯坦堡公寓倒坍意外後,再次遭受輿論批判。

除了房屋非法建設及安全疑慮之外,土耳其的房屋問題,還有影響層面更廣的炒房與空屋問題,以及房產泡沫化危機。土耳其房產泡沫化的危機在土耳其討論已久,早在2014年7月時,土耳其統計局公布房屋銷售數字,比前一年同期衰退20%,當時就有不少人擔心土耳其房產會泡沫化。

「建設和平計畫」,被專家批評是無視建築與住戶安全的「危險特赦」——政府賺進大筆稅...
「建設和平計畫」,被專家批評是無視建築與住戶安全的「危險特赦」——政府賺進大筆稅收,然後轉而投入都更開發,但卻罔顧民眾的生命財產安全。圖為伊斯坦堡近郊的都更開發,當中的釘子戶正被拆毀。 圖/路透社

對於土耳其房產是否有泡沫化的現象,許多專家持不同的意見,但普遍認為房產問題主要原因是供給大於需求,才會有相當多賣不出去的空屋。

光是去年,專家估計土耳其就約有100萬棟的房子完工,其中20%是都市更新計畫下的新建房屋,剩下的80%,則是在市場上等待屋主購買的空屋;在未來的一年半裡,又預計將會有100萬棟的新屋即將完工,但一年平均可賣出的新屋卻只有約65萬棟。如何在短時間內消耗空屋存貨?建商與政府都十分傷腦筋。

根據土耳其統計局的資料顯示,2017年營造產業約貢獻了728億美元的產值,約佔土耳其國內生產總額的8.5%,是土耳其經濟的主要指標之一,政府需要維持營造業的活力來帶動整體經濟。

這也就不難理解為甚麼近幾年來,土耳其政府大興土木,執行許多大型建設案。這些大型計劃案包含去年才剛開幕,但遲遲未全面啟用的伊斯坦堡新機場、正在招標程序中的伊斯坦堡運河、已完成招標的金角灣港、正在興建中的北馬爾馬拉高速公路,以及伊斯坦堡金融中心...等等。

厄多安政府大興土木,執行許多大型建設案並鼓勵房產開發,希望維持營造業的活力來拼經...
厄多安政府大興土木,執行許多大型建設案並鼓勵房產開發,希望維持營造業的活力來拼經濟。但土耳其房產供過於求,卻造成了「空屋鬼鎮」的現象。 圖/路透社

近幾年土耳其的房地產市場,在政府鼓勵開發、建商樂觀看待前景之下,湧入大批建商投資、蓋起大批房子,卻無法如期賣出,對整個營造產業造成很大的負面影響,尤其過去一年來,里拉快速貶值的壓力,讓有外幣貸款的建商更是苦不堪言。

為了舒緩供需失衡的問題,早在2016年危機逐漸浮出檯面時,政府就通過一項針對首購族的補助方案,試圖解決空屋問題。

方案中的最高補助金額可達1萬5,000里拉,以當時的匯率換算約是15萬台幣;2018年時,政府又將補助金額提高至2萬里拉。除此之外,也開始陸續有多家銀行,推出購屋貸款十年期0.98%的低利率貸款優惠,希望因為貸款利率而裹足不前的民眾勇敢買房。

雖然祭出多項優惠,但供給依然遠遠超過市場需求。有鑑於此,去年土耳其財政部長,同時也是總統女婿的阿巴拉克(Berat Albayrak),在與相關產業人士會面後提出一項紓解方案,以基金與國家債券的方式幫助建商融資,同時也計畫降低對建商的稅賦,希望減緩建商手中空房過多的壓力,可以說是傾全力來支持國內營造業。

厄多安政府傾全力支持國內營造業。去年土耳其財政部長,同時也是總統女婿的阿巴拉克(...
厄多安政府傾全力支持國內營造業。去年土耳其財政部長,同時也是總統女婿的阿巴拉克(Berat Albayrak,圖右)提出一項紓解方案,以基金與國家債券的方式幫助建商融資,同時也計畫降低對建商的稅賦,希望減緩建商手中空房過多的壓力。 圖/路透社

當內需衰退,政府的目標也轉移至外銷——將生產過剩的房屋賣給外國投資客,既可以消耗空屋庫存,又能增加外匯收入,看在土耳其政府眼裡,無疑是項一石二鳥的好招。因此,政府從2017年起更鼓勵外國人前來土耳其置產,並放寬外國投資者的移民資格:原本購買100萬美金的房地產才能擁有土耳其公民身份,現在只要達到25萬美金就能獲得土耳其國籍。

土耳其政府端出買房入戶籍的牛肉,主要是為了吸引周邊阿拉伯國家的房產投資者前來置產、投資,這點也可以從伊斯坦堡機場內,主攻阿拉伯國家客戶的房屋廣告中嗅出端倪。

根據土耳其統計局的數據上來看,外國人購買房產的數量基本上是每年增加:2013年,外國人購買的房產總額約為1.2萬戶(約佔總銷售量的1%),到了2018年則增加至約3.9萬戶(約佔總銷售量的2.8%);期間除了2016年,受到多起恐攻的影響而有下跌外,銷售數字都是逐年成長。值得注意的是,由於里拉貶值加上鼓勵外國人置產的政策,2018年的銷售額足足比前一年成長了78%。

以2017年來說,購買土耳其房產的外國人有17%來自伊拉克,14.9%來自沙烏地阿拉伯,7.5%來自科威特,前三名都是阿拉伯國家;外國人購買的房產主要位於伊斯坦堡,約佔37%,其次則是位於地中海的度假勝地安塔利亞,約佔21%。不過從2018年,外國人購屋比例只佔整體的2.8%來看,海外炒房目前應不至於搞垮土耳其的房地產市場。

土耳其政府端出海外投資者「買房入戶籍」的牛肉,主要是為了吸引周邊阿拉伯國家的房產...
土耳其政府端出海外投資者「買房入戶籍」的牛肉,主要是為了吸引周邊阿拉伯國家的房產投資者前來置產、投資。圖為大型開發商薩洛特集團(Sarot Group)的「巴巴斯塔造鎮計畫」(Burj al-Babas),專門瞄準阿拉伯投資客。然而這批歐式豪宅建築群,卻在2018年「里拉危機」與經濟下滑之後,幾乎成了賣不出去的「空屋鬼鎮」。 圖/路透社

土耳其目前房市供過於求,其實還有另一個主要問題:不是房價太高、土耳其人買不起,而一般人民「不敢買」。

首先,去年里拉危機後,人們對經濟十分悲觀,多數抱有「留點錢在身邊,以因應未來更高物價」的想法,因此不太輕易購買房地產。以土耳其中產階級來說,購屋目的主要為自用,如有多餘的資金也不會先用來投資房子,而是存入銀行、購買黃金或是土地。因為在土耳其,把錢存在銀行所生的利息,遠比當包租婆收的租金來得更多。

舉例來說,土耳其銀行目前一個月期存款年利率約在14%-22%間不等,50萬里拉的現金(差不多可以在安卡拉買一間2+1二手公寓的價錢,約275萬台幣)放在銀行,一個月約可以有4000里拉以上的利息收入;但如果是買房子收租金,每個月租金收入大概不會超過2000里拉(約1萬1,500台幣),差距頗大。

土耳其目前房市供過於求,其實還有另一個主要問題:不是房價太高、土耳其人買不起,而...
土耳其目前房市供過於求,其實還有另一個主要問題:不是房價太高、土耳其人買不起,而一般人民——尤其在里拉危機之後——「不敢買」。 圖/美聯社

其次,就算想要購買不動產,也會優先考慮土地而不是房屋,因為土地可以做的運用較多,同時也較容易脫手;此外,土耳其地幅廣闊,人們偏向購買屋齡低且不用擠在市中心的房子,這樣的投資偏好也多少降低了如今房產市場的熱度。

最後,政府為了刺激房產買氣,對生產者與國內外消費者都補貼了許多優惠措施,但卻一直忽略一項最重要的問題——通貨膨脹。通貨膨脹持續啃食土耳其的經濟成果,如今勞動力市場低迷,即使今年最低薪資上漲超過20%,人民的實質購買力依然是下降的趨勢。

不管是房屋非法改建,或是老舊房屋未持有合法執照的問題,其實都需要政府有系統地從頭整治,而不是一昧地補破網;就如同空屋過剩的問題,當土耳其政府大興土木、優惠補貼房地產拼經濟之餘,或許應該從解決通貨膨脹開始改變一直以來頭痛醫頭,腳痛醫腳的作風,對症下藥才是面對所有經濟問題的最佳解。

不管是房屋未持有合法執照的問題,還是炒房泡沫危機,其實都需要政府有系統地從頭整治...
不管是房屋未持有合法執照的問題,還是炒房泡沫危機,其實都需要政府有系統地從頭整治,而不是一昧地補破網。圖為2月伊斯坦堡公寓倒塌現場的斷垣殘壁。 圖/路透社


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政大土文系畢業,目前在土耳其Gazi大學攻讀國際關係碩士。歡迎對土耳其感興趣的人,來《玩美土耳其》 看看。

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