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在一帶一路盡頭:碰壁「倫敦之巔」的中國炒房大隊

2018/08/29 李筱雯

中國「炒房大隊」大舉進軍海外。圖為中資在馬來西亞的「森林城市」建案,日前卻慘遭大...
中國「炒房大隊」大舉進軍海外。圖為中資在馬來西亞的「森林城市」建案,日前卻慘遭大馬總理馬哈迪針對。 圖/歐新社

馬來西亞總理馬哈迪(Mahathir Mohamad)這個月訪中之後,不僅下令中資的「一帶一路」在馬來西亞無限期停工,27日更宣布:禁止外國人購買中資房地產——碧桂園——在柔佛州的「森林城市」新建案;馬哈迪還加碼表示,絕不會發放居留簽證給要住在森林城市的外國人。

由於森林城市目前的買家70%都來自中國,馬哈迪口中的「外國人」,針對的顯然來自於中國。目前,雖然碧桂園嘴硬表示,仍會繼續投資該建案,但這一連串新政策,幾乎已宣告森林城市案,必將壽終正寢。

不過這種有中國政府的央企或國企當靠山,規劃不成熟就逕行向海外大筆投資,而備受非議,或造成重大損失的開發案,在英國倫敦也有。像是今年5月底,由中國綠地集團斥資8億英鎊(折合約新台幣316億)投資興建的摩天大樓——倫敦之巔(Spire London)——就被迫停工。

大量外資掌控了倫敦的摩天大樓,近年來又以中國最為積極搶攻倫敦房地產市場。42大廈...
大量外資掌控了倫敦的摩天大樓,近年來又以中國最為積極搶攻倫敦房地產市場。42大廈(Tower 42)為南非投資客所有;暱稱為「小黃瓜」的瑞士再保險公司大樓(The Gherkin),為巴西所有;利德賀大樓(The Cheesegrater)和芬喬奇街20號(The Walkie Talkie)為香港所有。圖為倫敦金融城的鬱暗天際線。 圖/ingimage

這座外觀設計被調侃像男性生殖器的倫敦之巔,矗立在東倫敦的金絲雀碼頭附近,號稱將是西歐最高的住宅大樓,原本預計2020年完工,外表架構已見雛形,但卻被《星期日泰晤士報》踢爆:高67層樓、771呎(235.1公尺),投資達8億英鎊的倫敦之巔,其56層以上的高樓層,卻只有一條逃生梯。

安全專家認為,這麼高的摩天大樓,至少要有2個或更多的逃生梯;此外按政府規定,每層樓中距離逃生梯最遠的住戶,其到逃生梯之間的距離,最多只能有24.7呎遠,但倫敦之巔卻遠達70呎(約21公尺)。基於安全以及財務規劃的考慮,綠地集團目前已將該建案暫時停工,重新審視整體的設計。

事實上,按照目前已經完成的高樓架構,如果要再建造另一逃生樓梯,似乎不太容易,除非部分打掉重練。但因為去年的倫敦格蘭菲塔(Grenfell Tower)火災,整棟燒毀,造成逾70人喪命,後來的檢討報告,也提出只有一個逃生梯的安全疑慮;因此,英國政府在這之後也正對其它高樓建築的逃生與安全設備規範,重新檢討不合理之處。例如,現行規定只規範36呎高以上的辦公大樓需有2個逃生梯,像倫敦之巔這樣的住宅大樓,卻只需一個。

《星期日泰晤士報》還指出,至少有7個拿到建築規劃許可的摩天大樓建案,都只有配備一套逃生梯,被安全專家認為極不合理。種種安全疑慮,也使本來預計在2020年完成的倫敦之巔,充滿變數。

今年5月底。中國綠地集團斥資8億英鎊(折合約新台幣316億)投資興建的摩天大樓—...
今年5月底。中國綠地集團斥資8億英鎊(折合約新台幣316億)投資興建的摩天大樓——倫敦之巔(Spire London)——被迫停工。外觀設計被調侃像男性生殖器的倫敦之巔,矗立在東倫敦的金絲雀碼頭附近,號稱將是西歐最高的住宅大樓。 圖/綠地集團倫敦之巔

高67層樓、771呎(235.1公尺),倫敦之巔(圖左)56層以上的高樓層,卻只...
高67層樓、771呎(235.1公尺),倫敦之巔(圖左)56層以上的高樓層,卻只有一條逃生梯;去年的倫敦格蘭菲塔(Grenfell Tower,圖右)火災,整棟燒毀,造成逾70人喪命,後來的檢討報告,也提出只有一個逃生梯的安全疑慮。 圖/美聯社

號稱世界500強、中國第4大建設公司,上海市政府持股46.4%的綠地集團,因為沒有遵守規範,或不諳當地法令而造成的額外損失,不只倫敦之巔,集團的另一個倫敦改建案——蘭姆公館——也曾傳出法律糾紛

蘭姆酒廠(the Ram Brewery in Wandsworth)是一個有500年歷史的古蹟建築,2014年時由綠地集團花費6億英鎊(約新台幣237億),從賣主米洛瓦(Minerva)手中買下,與買下倫敦之巔建地時間差不多。在簽約時,綠地曾承諾,如果米洛瓦能再重新規劃建築設計送審,取得地方政府(Wndsworth Council)許可,增加建築空間,綠地將付給米洛瓦370萬英鎊作為報酬。然而米洛瓦照做之後,綠地卻拒絕給付額外佣金。

因為地方政府要求,隨著建築空間增加,建案也必須要增加社會公宅與回饋的比例,像是修整周遭的馬路,或其他公共設施等。事實上這樣的要求在英國是很尋常的事,但綠地認為,米洛瓦沒有經過他們的同意,就擅自答應地方政府的要求,因此十分不樂意。

隨著建築空間增加,建案也必須要增加社會公宅與回饋的比例,像是修整周遭的馬路,或其...
隨著建築空間增加,建案也必須要增加社會公宅與回饋的比例,像是修整周遭的馬路,或其他公共設施等。這樣的要求在英國是很尋常的事,但綠地認為,米洛瓦沒有經過他們的同意,就擅自答應地方政府的要求,因此十分不樂意。示意圖。 圖/路透社

經過3年的纏訟,英國高等法院在2017年作出最終判決,法官認為米洛瓦已經盡力完全合約要求,綠地必須按照合約付給米洛瓦佣金。在這場糾紛過後,今年8月,蘭姆酒廠建案也開始委託房仲公司進行預售,尋求零售商、餐廳業者...,以及第一批250間公寓的買家。

不過,去年就已經被爆出債務危機、在中國違約欠債4億多人民幣的綠地集團,最終是否能順利完成在倫敦第一步投資的兩大建案,還有待時間考驗。

事實上,從英國前首相卡麥隆(David Cameron)任內開始,英國就一直積極向中國招商。2015年10月,在中國國家主席習近平訪英之際,英國內政部甚至通過新的簽證政策,禮遇中國富豪:從2016年元月開始,中國民眾的停留簽證從原本的6個月標準,大幅延長為2年簽證,並給予多次入境的中國民眾,一次十年的長期簽證。

卡麥隆強調,中國觀光客每年為英國帶來5億英鎊的收入,平均每人花費達2688英鎊,如果放寬簽證期限,可以讓有錢的中國民眾,為英國經濟做更多的貢獻,於是中國的大型建設公司紛紛趁機大舉投資英國。儘管2016年英國舉辦脫歐公投後,英鎊重貶,政經情勢不確定因素升高,但中國投資客仍然大舉投資英國,2017年甚至成為英國房地產的最大買家,投資金額超過200億英鎊,其中又以香港投資客為最多數。

從英國前首相卡麥隆(David Cameron)任內開始,英國就一直積極向中國招...
從英國前首相卡麥隆(David Cameron)任內開始,英國就一直積極向中國招商。2015年中國國家主席習近平訪英之際,英國內政部甚至通過新的簽證政策,禮遇中國富豪。圖為當年卡麥隆帶習近平去他愛的酒吧喝一杯。 圖/路透社

在眾多倫敦的房地產的投資與開發案當中,最受矚目的是與中國「一帶一路」有關的開發案——東倫敦的皇家阿爾伯特碼頭(Royal Albert Dock)——不僅企圖成為東倫敦的對外門戶,更要成為歐洲與亞洲的貿易橋樑、一帶一路的終點站。

這項開發案是由倫敦地方政府提供土地,中資ABP開發投資17億英鎊,中國國企中信集團(CITIC)負責工程興建。於2017年底開工,施工期預計達8年之久,2019年將完成第一期工程,而這也是ABP第一宗海外投資案。不過,在興建的過程中,中資也出現了「水土不服」的文化差異問題。

例如,中國老闆求快,要求同時平行進行多項工作,無論安全與品質上有多高的要求,都必須完成,並且限定在短時間內達標。但以英國本地人為主的工作人員,卻認為應該按部就班做事,不能搶快,否則將造成無謂的浪費。

與中國「一帶一路」有關的「皇家阿爾伯特碼頭」開發案(Royal Albert D...
與中國「一帶一路」有關的「皇家阿爾伯特碼頭」開發案(Royal Albert Dock),不僅企圖成為東倫敦的對外門戶,更要成為歐洲與亞洲的貿易橋樑、一帶一路的終點站。 圖/Royal Albert Dock

皇家阿爾伯特碼開發案是中資ABP的第一宗海外投資案。不過,在興建的過程中,中資也...
皇家阿爾伯特碼開發案是中資ABP的第一宗海外投資案。不過,在興建的過程中,中資也出現了「水土不服」的文化差異問題。 圖/路透社

浪費與機會,哪個比較重要?對中國老闆來說,快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小,時機與機會錯過了,就永遠不再。

ABP企圖將皇家阿爾伯特碼頭,興建成為繼倫敦金融市、金絲雀碼頭之後的倫敦第三個金融中心,並預計興建佔地25萬平方英尺的超大型購物城,加上其他的公寓住宅,總開發面積達470萬平方英尺,希望吸引數以千計的人潮到阿爾伯特碼頭來消費與生活。ABP甚至自豪地說,這個開發案對他們來說只不過是小菜一碟,北京的開發案面積,是這個的5倍大。

然而,ABP想要迅速完成開發案,搶快時機,除了企圖心之外,恐怕也承受很大的投資壓力。像是在ABP接手皇家阿爾伯特碼頭的開發案之前,也曾有其他「前車之鑑」的地產開發商投資過。當時負責的Rosehaugh Stanhope曾被喻為80年代最大、最優秀的地產開發商,但卻在改建倫敦利物浦街火車站與周邊建設後,便宣告破產,皇家阿爾伯特的開發案也就此一度停擺。

「對中國老闆來說,快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小,時機與機會錯過了,就永遠不再...
「對中國老闆來說,快速抓住機會恐怕更重要。花錢事小,時機與機會錯過了,就永遠不再。」圖為ABP的負責人,華裔英國人許為平。 圖/路透社

此外,中資的海外開發案若全然朝著完成「政治任務」的目標而埋頭苦幹,其實潛藏很大的風險與危機。

2015年習近平訪英時,北京建工正承接「曼徹斯特空港城」的興建開發案,因此習還特地選擇從曼徹斯特飛回北京;習近平同時宣布,海南航空將在隔年6月開通北京直飛曼徹斯特航線,兩家國企看來都積極投入,為「一帶一路」而努力。

然而,雖然北京建工在曼徹斯特看似深耕有成,陸續承接了4項大型開發案——最近一起是8月底剛加入的、一項投資高達10億英鎊的都市更新案——但與北京建工共同投資開發空港城的英國第二大建商Carillion,在今年1月宣告倒閉,只剩北京建工繼續努力;海南航空也因為急速擴張,傳出財務危機與醜聞,前董事長王健也在今年7月橫死他鄉。

中國政府對其海外投資案,經過一連串的教訓與繳了大筆學費後,似乎體認到不能只憑著「政治需求與任務」進行投資——對於投資在地國的相關法令、安全規範、投資環境與風險管理等等,往往在事前沒有詳細的調查與規劃,而開發案的管理者也缺乏對所在國環境的認識與專業知識,只是一味地想要輸出「中國經驗」,結果往往適得其反,不僅賠了大錢也賠掉聲譽。

中國政府對其海外投資案,經過一連串的教訓與繳了大筆學費後,似乎體認到不能只憑著「...
中國政府對其海外投資案,經過一連串的教訓與繳了大筆學費後,似乎體認到不能只憑著「政治需求與任務」進行投資:一味地想要輸出「中國經驗」,往往適得其反,不僅賠了大錢也賠掉聲譽。 圖/路透社


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李筱雯

政大新聞所碩士, 英國西敏寺大學新聞與大眾傳播博士, 倫敦城市大學法律專業文憑。研究興趣:媒體與文化政策,媒體產製研究,新聞與人權。譯作:《隱形性產業:英國移民性工作者》

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