遲不升息，美國房產泡沫化危機再現？

2016/07/12 Joe

2006年是美國房地產價格的巔峰，次級房貸爆發後，美國房地產價格一度重挫超過三分之一，一直到2012年才觸底反彈；但到2016年這僅僅四年多的時間裡，美國房地產價格已經反彈到距離歷史高點約10%的價差了。雖然2008年的次級房貸傷害美國經濟甚鉅，締造出全球近70年來最大蕭條，但是美國人對房地產的需求，依然默默卻也急速地再次推升房地產價格。

但值得注意的是，低利率是相當適合房地產泡沫醞釀的金融環境，而2006年的美元基礎利率高達5.25%，2016年的美元利率卻僅有0.5%。

美國不動產協會（NAR）在今年（2016）公佈的房地產數據中，簽約待過戶成屋銷售指數在2016年5月出現下滑，部分地區的新屋開工數量亦往下掉，市場認為美國房地產可能開始降溫了，但從更多數據來看，其實美國房地產很可能正在蓄勢待發。

資料來源／<a href= — 資料來源／Trading Economics；作者製圖

美國新屋開工數量在2011年落底以後，雖然已經從谷底復甦140%的數量，但是美國新屋開工的數量仍然低於1990年來的平均水準——新屋開工的數據沒有大幅成長，不是因為美國人不買房，而是找不到足夠的工人蓋新房。

美國在金融海嘯期間失去了的220萬工人，大約只回來了一半，建築工人的數量不足，影響了新屋開工的進展，美國建商遲遲不敢擴大投資。但是隨著美國人口成長，加上海外移民數量越來越多，市場的消費需求並沒有下降，較少的新屋開工無法跟上市場的需求，當需求成長速度大於供給成長速度，結果就是美國新屋價格的中位數不斷攀升。同時，新屋價格攀升卻又供給不足，於是房地產消費族群只好湧向成屋市場。

另一方面，美國租屋的空屋率已經下降到1990年代以來的相對低點，不難看出美國居民對住宅房地產的需求旺盛，即使買不起房地產，為了有容身之所，租屋也無法避免，成屋市場的庫存量在近年因此維持相對低檔。

金融海嘯時期的高空屋率，在短短數年內極速降到20多年來的相對低點，主要是美國建商經歷超過六年的房地產蕭條期，即使房地產業因市場需求復甦了，建商還是不敢冒險擴大投資和建設，時間遞延效應導致後續的住宅供給不足，於是我們再次看到購屋者轉往成屋市場。

美國房地產的供給銷售比，近年來持續維持在相對低檔區，隨著美國經濟逐漸復甦，更多移民湧入美國，這些都會持續支撐對住房需求的熱度，這意味著，美國房地產在未來數年內，很高的機率會持續呈現上漲趨勢，甚至是不斷地創歷史新高。

然而，能夠對房地產炒作提前產生抑制效果的美元利率，仍然維持在相當低的水平，如文章開頭所提的，2016年僅有0.5%。美元利率會如此之低在於美國聯準會在去年12月升息後，受到國際因素不斷的干擾，遲遲無法再度啟動升息的貨幣政策。

近年全球主要已開發國家和大型經濟體（扣除美國），其經濟成長都相當緩慢，通貨膨脹程度也接近非常低的水平，全球貨幣政策因而呈現美國一枝獨秀的緊縮貨幣，大部分國家則是維持低利率或是寬鬆貨幣政策。當美國聯準會一展現升息預期的態度，全球金融立刻出現大動盪，聯準會因此被迫延後升息。

從今年初全球股市大跌，到年中的英國脫歐公投，市場普遍預估，美國聯準會在2016年的升息機會，只剩一次，甚至是不升息了。

這對美國房地產來說，無疑是個利多的機會。房地產價格很高機率還是會受到需求因素而上漲，當市場預期美國房地產價格必漲的氣氛再度匯集，勢必會引起更多投資人的買盤進場，預期上漲心理帶動實質需求，實質需求又進一步推升房地產價格——聯準會升息速度慢，房價漲的快，買房成為高勝率的投資途徑——這，就是造成2006年美國房地產價格泡沫的主因之一。

如今這樣的市場預期又蠢蠢欲動，如果美國聯準會等到房地產泡沫雛形出現後，才打算升息壓制房價，這樣恐怕難以抵擋房地產泡沫進一步擴大；最有效的做法還是在人們對房價必漲的預期心理出現以前，就透過升息壓制。

美國的房地產業如果再度出現問題，屆時全球經濟恐怕又得大動盪，近年來各國央行持續性的寬鬆貨幣政策救經濟，很可能也會因此付諸流水。拯救經濟，時機很重要，抑制景氣過熱，時機更重要，因為過熱的背後，往往就是接著衰退。