北京地產暴雷危機？SOHO中國欠稅案，與「潤」到美國的創辦人潘石屹

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「一家子早就『潤』了，留下一個欠稅負債爛攤子？」坐擁北京和上海商辦地產的龍頭集團——SOHO中國——在今年8月18日傳出欠稅19.86億人民幣、加上銀行借款本金42.32億人民幣，形成交叉違約的債務風險，可能成為繼恒大和碧桂園之後，又一個房地產暴雷案。儘管SOHO中國正進行協商、準備債務重組，但對於集團能否持續經營、化解危機仍存在疑慮。創辦人潘石屹、張欣夫婦，近年來被中國輿論質疑拋售大量資產套現後、早已經遠走高飛到美國安身；當欠稅案傳出之後，更是引來中國民眾的冷嘲熱諷。

SOHO中國是1995年由潘石屹、張欣夫妻共同創辦，為中國名列前茅的大型房地產開發商。「SOHO」的名稱是縮寫自「Smart Office, Home Office」，主要經營北京、上海都會區的商用辦公室和地段，隨著2000年以後中國經濟進入高漲時期，SOHO中國也逐步建造了旗下集團的龐大地產版圖，特別是在首都北京地標型的建築群，包括SOHO現代城、建外SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO… 等等，既是北京商業與消費社會發達的具體象徵，也讓SOHO中國與潘石屹本人，成為中國經濟起飛的創業典範故事。

然而近年來隨著中國經濟放緩、疫情衝擊之後，房地產黑洞越爆越多，包括恒大集團暴雷案、以及今年2023年房地產集團碧桂園也傳出類似問題，都引發了中國內外的金融焦慮。而緊接在後的，就是SOHO中國——8月18日，SOHO中國發表了2023年度中期業績公告，向外界坦承集團旗下子公司「北京望京搜候房地產有限公司」的望京SOHO，欠繳土地增值稅和滯納金合計約19.86億元人民幣，加上銀行借款本金42.32億人民幣，有可能出現交叉違約問題。

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SOHO中國公布這個欠稅未繳之後，一時之間在中國社群輿論上也湧現熱議，擔心SOHO中國會成為下一個地產暴雷案。這些擔憂其來有自，因為以SOHO中國已知的財務狀況，截至2023年6月30日營業收入約8.2億人民幣（2022年同期為8.9億），然而凈利潤卻是1,361萬人民幣，同比暴跌高達92.86%；雖然SOHO中國已於今年6月30日支付土地增值稅3,060萬人民幣（並且在中期財報發表前又再支付了700萬），但未來能否順利償還、化解債務風險，甚至是持續經營的能力，都存在疑慮。

目前SOHO中國為了避免交叉違約，已經著手和銀行借款的貸款人協商，將對公司債務進行重組。

實際上牽涉土地增值稅的「望京SOHO」，是位於北京朝陽區望京的三棟建築群，分為塔一、塔二和塔三，最高層達200公尺，是SOHO中國於2009年斥資約40億買下土地，2014年啟用望京SOHO後，成為北京地標建築之一。不過在2014年以前，SOHO中國已經將望京塔一和塔二的辦公和商業物件，出售將近98%，銷售金額合計將近150億人民幣。然而SOHO中國卻始終無法即時處理望京的土地增值稅，被懷疑資金鏈已有問題。

如果SOHO中國真的暴雷，恐怕對於北京、上海而言都會是房地產和經濟的重大衝擊。但微妙的是，創辦人潘石屹和張欣，在2022年就已經卸任職務、只擔任執行董事，而且從SOHO中國崛起之後，在2014年至2019年之間仍有頻繁的買賣拋售資產紀錄，被認為是潘石屹拿SOHO中國做套現；最近一次引發中國金融圈議論的，就是2021年準備將SOHO中國控股權出售給美國的資產管理集團「黑石集團」（Blackstone），但最後收購案破局失敗。

收購案失敗之後，潘石屹和張欣後來的公開現身，都是人已經在美國活動。兩人已經幾乎不公開談論SOHO中國的事情，多以慈善藝術的項目為主，但中國的社群討論裡多半認為潘張夫婦是資產套現後遠走美國，特別是利用在香港上市的方式，成功地漸進移轉海外，避開中國房地產的寒冬期。

而且2013年時潘石屹面對外界質疑，還曾經解釋說「買進賣出很正常，大家千萬別過度解讀。」、2019年又信誓旦旦地表示「不要聽信謠言，我不會跑的」——這也就是為什麼當8月18日傳出SOHO中國欠稅案後，在中國網路輿論上可以看到不少對潘石屹和張欣的冷嘲熱諷，「一家子早就潤了，留下一個爛攤子！」（編按：「潤」即英文的「run」，中國網路用語），對比潘石屹剛起家時的意氣風發、成為各類商業典範人物的形象頗有差距。

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