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泰國買房好便宜?外國人未必能安身立命的置產風險

2024/01/10 徐子軒

外國人在泰國置產仍有許多不為人知的風險與挑戰。圖為曼谷夜景。 圖/美聯社  
外國人在泰國置產仍有許多不為人知的風險與挑戰。圖為曼谷夜景。 圖/美聯社  

不久前有台灣網紅宣揚在泰國置產的好處,一時受到網友熱議,也有不少專家達人發表看法。了解鄰居是好事,但在過度政治化的台灣,單純的購屋行為竟變成攻訐工具,這就失去南向意義,做為旅居泰國近五年的筆者,這幾年談了不少泰國的政經大事,正好藉這個機會,分享貼近大眾生活的小事給華文世界的讀者。

先來了解一下地理環境。去曼谷旅遊的台灣人,絕大部分應該都集中於空鐵(BTS,特別是Sukhumvit淺綠線)或地鐵(MRT,特別是藍線)一帶住宿,然後再拉車去各大景點或外府遊玩。淺綠線和藍線所在的位置即是曼谷市區,將近1600平方公里,居住人口預估超過千萬,一般外國人置產都在此地,台灣人對曼谷的認知大多也僅止於此。

近年來泰國崇尚軌道經濟,陸續開挖地鐵或興建空鐵、輕軌,一方面將過多人口疏散到郊區,一方面也可促進郊區發展。這些軌道銜接的區域便是所謂大曼谷都會區,包括北欖府(Samut Prakan)、暖武里府(Nonthaburi)等,總面積超過7700平方公里,約為1/4個台灣,人口約1600萬,也將近是70%的台灣人口。

如果覺得台北很小、到處都是人,那麼真正的曼谷生活也是不遑多讓,更別提街巷內到處充斥著外國觀光客,以及隨之衍伸的塞車等環境汙染。即使如此,自由慵懶的泰式風情,美味佳餚、友善風氣,仍不斷吸引著全球人民來訪,有的甚至購屋常住,或退休養老,再終老於此。

很長一段時間以來,外國人置產指的是西方與俄國人,美國大兵有著不錯的退休俸,來泰享受人生、北歐和西歐的老年人多來此避寒養身、俄國人對普吉島更是情有獨鍾,也帶來黑幫與地下經濟,還有部分日本人是因為日本企業在泰國深耕已久,選擇留下發展。近年來西方置產趨勢沒有太大變化,但多了一些外國新面孔,包括中國、緬甸和台灣人等。

過去五年間,中國人躍升外資置產第一名,佔據可授予外國人房產份額的近49%,台灣人在2022年位居第十,約1.8%。根據統計,中國人多偏好小面積的公寓單位,平均購入約為一戶12坪,而整體平均約為一戶14坪。

曼谷街景。 圖/美聯社  
曼谷街景。 圖/美聯社  

▌外國人為何成為開發商的肥羊?

若看購買單位價格,會發現台灣人是第二名,平均屋價是一戶670萬,僅次於緬甸人的710萬,2023年更超過緬甸人,以均價740萬位居榜首。一般台灣人經過代銷或仲介推薦,會偏好以西方買家為主的公寓,但在相同基準上為何入手價格平均會高於西方人,則頗值得玩味。

透過網紅現象的「教育」,一些台灣人應該已知道外國人買房的價格高於泰國人,當然每個人購房價格各不相同,無法一概而論,但從統計資料可看出端倪。2023年,外國人購買公寓數量占總額13.6%,價值卻占全部的23.3%——這有兩種可能,一種是都買貴、只鎖定高價位公寓,一種是無論哪種公寓都以高於市價入手。

根據2023年統計,外資購買的公寓有近45%低於三百萬泰銖、25%是300到500萬,加總起來有七成左右是低於500萬,只有三成高於500萬。資料也顯示,曼谷公寓房價的中位價約七百萬泰銖,換言之,大多數外國人買的公寓都低於中位價,所以不是都買貴,而是買的貴,從而推高房產市場價值總額,成為泰國開發商的肥羊。

雖然目前大約只有1/9的公寓是由外人購買,但據信已經影響整個房產市場。由於低總價公寓較受到青睞,開發商大舉進軍興建,造成供過於求的惡性競爭,公司想生存就必須壓低建造成本甚至偷工減料,同時為了求生也可能打折出售庫存房,最後拉低區域總體房價,後果都是由購屋者承擔。

此外,用700萬中位價計算,平均每坪要價約40萬泰銖,對名義人均GDP僅7000美元出頭的泰國人來說算是天價,平均不吃不喝近30年才能買房,即使對平均月收入近3萬泰銖的曼谷人,仍需近20年的時間。由於房產價格上漲遠超過收入成長,導致許多泰國人民的生活岌岌可危,外資不但推高房價,也加劇當地人民購屋的困難。

必須注意的是魔鬼藏在細節中,泰國鬼更是犀利。網紅已經告訴人們購買公寓的「49/51原則」——即外國人只能買公寓整體產權中的49%單位,以保護泰國人優先購屋,比如若一棟公寓大樓再多販售一戶給外國人即超過49%的話,那麼外國人再多錢也不能買,頂多只能買最長30年的租賃權——但她可能不知道,這也是針對外國人的達摩克利斯之劍,時時刻刻存在風險。

示意圖。泰國房產市場有供過於求的惡性競爭,建商紛紛壓低建造成本,甚至有偷工減料的...
示意圖。泰國房產市場有供過於求的惡性競爭,建商紛紛壓低建造成本,甚至有偷工減料的現象。 圖/美聯社  

泰國金山寺外的曼谷市景。 圖/美聯社 
泰國金山寺外的曼谷市景。 圖/美聯社 

▌購屋「49/51原則」背後的真正風險

像是萬一購屋者不幸在泰國過世,房屋繼承就是麻煩問題。泰國歡迎外國人以移民法居留的方式繼承並取得所有權,那意味著必須在泰國進行投資或取得長期簽證。若不想投資,仍可繼承,但必須在一年內處分售出,否則政府會代替處理。此外繼承時若發現超過49/51原則,比如同棟大樓有泰國人先將房子賣給外國人,則該房產也必須在一年內出售。

不難想像如果房產若被迫在一年內出售,恐怕是賠本生意,資產也必然大打折扣。但如果購屋者沒有配偶子嗣和親戚、秉持房子是用來住不是用來炒的態度,且不要用所有權而是以使用權觀念看待房產,以相當於台灣房價的1/5購入並自住到終老應該划算,因為身後就算不處理房產也沒有甚麼關係。

然而,若是有家有子的台灣人,還有居住生活品質得顧,難道要待在人擠人的曼谷市區、像在雙北桃園蝸居嗎?除了公寓外另有其他便宜房型可選,包括聯排別墅(townhouse)和獨棟別墅(single detached house),這些類似台灣的透天厝有陽台庭院,社區也有泳池等設施,多位於北纜府等曼谷外圍,免去終日塞車煩惱。

根據2023年統計,聯排別墅中位價約為900萬泰銖、獨棟別墅約為4400萬。基於泰國土地法規,外國人不能擁有建造房屋的土地,但是可以租用,最高租賃期限為30年,期滿可續約,最多到90年。租用這類房屋風險在於地主轉讓所有權時,租約不會自動轉讓而必須簽訂新約,但對來泰退休人士來說,30年應該夠了,也不必擔心繼承問題。

總體而言,新冠疫情讓泰國經濟大受影響,淨出口目前仍是奄奄一息,全靠投資和消費支撐。但報復性消費也有限度,泰國人民消費力漸漸降低,外國觀光客數量不如預期更是嚴重打擊,因此執政的為泰黨政府很大程度上將希望寄望於刺激投資,房地產就是火車頭,但統計顯示2023年的建案量與銷售量都比2022年下滑,房市也正陷入低迷。

赴泰國購屋者若不幸於泰國過世,房屋繼承則成為麻煩問題。 圖/美聯社  
赴泰國購屋者若不幸於泰國過世,房屋繼承則成為麻煩問題。 圖/美聯社  

▌一般外國人能在泰國久居嗎?

簡單談了購屋,接下來就是居留問題,不是買了房就代表可長住。泰國並非移民國家,對移居者其實不甚友善,如果如網紅所言將來國家發生變革而想在泰國安身立命,居泰簽證就是令人頭痛的關鍵。最方便申請的可能是與泰人嫁娶的結婚簽證,這因人而異,且僅有少數人能實行,當然還得承擔萬一離婚後須重新申請簽證的風險。

最通俗的便是退休簽證,年滿50歲可申請,在泰國銀行存入80萬泰銖不取出使用,可獲一年一簽的居留資格。每90天就要向移民局報到,忍受冗長的行政程序,現在可線上報到節省時間,但有被移民局取消簽證的可能性,若居留資格有疑義需要離境申請重簽,即便門檻低但年年都得花時間與精力處理。

相較之下,泰國政府更歡迎富裕者定居。比如長期居民(LTR)簽證,要求申請者對泰國政府債券或房地產等進行至少 50 萬美元的投資,即可獲得10年簽證,僅每年向移民局報告一次。又或者像菁英(elite)簽證,最低門檻為繳交90萬泰銖,可獲5年居留,最高500萬,可居留20年。無論何種簽證,只要待在泰國超過90天,仍須向移民局報到。

不難明白,泰國政府只是想賺外國人的錢,但是想要取得泰國身份難若登天。然而凡事都有例外,像是之前垮台的中國黑幫頭子(代號土豪),靠大規模投資灰色事業與權貴結合取得泰國身份,創下據稱有50億身家的毒品帝國,之後更發展出買人頭的違法模式幫助中國人取得身份,進而將資金轉入泰國,控制企業與地產。

如果沒有類似管道能取得身份,則必須付出上述的簽證代價,但居留簽證的條件之一是有效護照,假設如網紅所言國家發生變革(大概指的就是台海戰爭),台灣護照在泰國等靠攏中國的國家中可能不再被承認,屆時可能成為一本廢紙。屆時流落泰國的台灣人非但無法安身立命,簡直可以說是命懸人手,以逃離緬甸的羅興亞人為例,泰國既拒絕承認其難民資格,還將部分羅興亞人遣送回緬甸。

總體來說泰國對移居者不甚友善,政府更歡迎富裕者定居,圖為尚思瑞公司的豪華建案,泰...
總體來說泰國對移居者不甚友善,政府更歡迎富裕者定居,圖為尚思瑞公司的豪華建案,泰國現任總理斯雷塔為尚思瑞公司創辦人。 圖/泰國建商尚思瑞Sansiri臉書  

為了保護泰國人優先購屋權,在泰國購屋必須遵守「49/51原則」,對外國人來說更時...
為了保護泰國人優先購屋權,在泰國購屋必須遵守「49/51原則」,對外國人來說更時時刻刻存在風險。  圖/美聯社 

對戰時地位未定的台灣人來說,即便戰後成為中華人民共和國特區人民,換得特區護照,但這段期間財產權能否獲得保護還是一大問號,並無法達到充分避險的作用。誠摯建議想避險又不算富裕的人可循中國的「潤」途徑(中國網路流行用語,即「run」、離開之意),潛入美澳等先進國家,較易取得難民身份,等轉為當地公民身份後,再到泰國置產也不遲。

說了這麼多,總歸老話一句——生活不是觀光,泰國有很多面貌,不是住一個月就可輕易理解。如泰國可以合法擁槍,8+9青少年械鬥不輸台灣、購物商場曾出現失去理性的警察或少年槍手亂射,遭殃者也不乏外國人;在泰國也會看到被中國黑幫養大胃口的貪腐政府官僚,聯手犯罪影響社會治安、方興未艾的各種電信詐騙以及作為人口販運中心等惡行。

即使一般人不一定會遇到這些狀況,算是低概率事件,但大概也躲不掉每年嚴重的霾害淹水等環境汙染問題,讓人可安身難立命。更重要的是,來自台灣的移居者多半已聽慣年老後的長照措施,不管是簡單的照料供餐或請外籍看護,但這些在泰國均付之闕如,若非巨富能請私人護士照料,通常只能靠子女、配偶或直接自生自滅。

當所有條件都了解也都克服後,才算是開始做好移居泰國的準備,置產購屋也才不至於被當韭菜。若是被迫遷徙,更應該調整心態,學會融入當地,不能同島一命就得同泰一生,而絕大多數台灣人都還未能理解。

選擇到泰國長久定居,還需要考慮每年嚴重的霾害對健康造成的困擾,以及淹水等環境汙染...
選擇到泰國長久定居,還需要考慮每年嚴重的霾害對健康造成的困擾,以及淹水等環境汙染問題,也許是一個可安身難立命的選擇。 圖/美聯社 


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amor fati,覺得魯莽是一生至少一次、誰都不可或缺的美德;amor mundi,相信聰明人為的均衡根本難抵混沌粒沙的傾城。 ▎FB:37°C 的中國。 ▎Vlog:魯賓孫

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