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無殼蝸牛缺公宅:西班牙「壞帳銀行」用抵押房產拯救居住正義?

2023/05/02 轉角24小時

西班牙的房價自2014到2021年之間已上漲45%。圖為馬德里的一處公寓住宅。 ...
西班牙的房價自2014到2021年之間已上漲45%。圖為馬德里的一處公寓住宅。 圖/法新社

【2023. 5. 2 西班牙

無殼蝸牛缺公宅:西班牙「壞帳銀行」用抵押房產拯救居住正義?

「銀行沒收的抵押房產,能夠成為公宅解方嗎?」昂貴的房地產價格和房租租金,在全球許多地方都成為居民的沈重負擔,歐洲也不例外,而西歐經濟狀況最差的國家之一西班牙,民眾的居住權同樣受挫,公共住宅成為西班牙政府希冀的解方,然而在過往房屋政策中,西班牙政府鼓勵自購房產,結果是如今西班牙公宅比例(約1.5%至3%)仍遠低於其他西歐國家。西班牙內閣在4月批准了一項計畫,利用2008年房地產市場崩潰後,「壞帳銀行」沒入的房產來增加公宅數量——這項計畫真能解救西班牙的「無殼蝸牛」們嗎?

歐洲正飽受高通膨、能源與物價飆漲、生活開銷驟升之苦,同時多數歐洲國家因房地產價格年年上漲,上漲的幅度遠超工資增加幅度,因而讓當地居民痛苦加劇。對無房者來說,節節上升的房租租金負擔甚至比通膨時代下的食品和能源價格,更讓人喘不過氣;而有房者的日子又未必好過,高通膨造成的連連升息政策,使得房屋貸款愈加難以負荷——歐洲央行自2022年以來,升息的幅度已讓貸款人所負擔的利息,處於10年內最高利率。

在這種情況下,許多國家政府再一次將公共住宅作為解決問題的解方,但是要有足夠的公宅,談何容易?這個問題在西班牙、以及其鄰國葡萄牙,更為嚴重,原因是這兩個國家過往的住房政策,長年以公共補貼和稅收優惠,來鼓勵公民自購房產,而缺乏對公宅的投資興建——根據2021年的Eurostat數據,西葡兩國住宅自有率都超過75%,是西歐之首。

西班牙的平均房租價格在2023年3月創下歷史新高。圖為一名在馬德里街頭研究房屋廣...
西班牙的平均房租價格在2023年3月創下歷史新高。圖為一名在馬德里街頭研究房屋廣告的男子。 圖/美聯社

如今,西班牙境內的公共住宅總數為29萬戶,僅為全國房產總數的1.5%至3%之間。...
如今,西班牙境內的公共住宅總數為29萬戶,僅為全國房產總數的1.5%至3%之間。圖為馬德里一處公宅。 圖/路透社

如今,西班牙境內的公共住宅總數為29萬戶,僅為全國房產總數的1.5%至3%之間,而葡萄牙的公宅也只佔房產總數的2%——作為對比,根據OECD數據,歐盟國家的平均公宅比例是7.5%,在西歐地區,法國的公宅比例為14%,英國為17%、荷蘭更多達34%。

過去西班牙曾在1985年至2008年之間,經歷一段房地產榮景,在最繁榮的地區,房價甚至翻了超過三倍,然而2007年美國次貸危機爆發,2008年金融海嘯打向了全世界,無數付不出貸款的業主失去房產,過熱的西班牙房地產買氣驟降、泡沫破裂,西班牙經濟遭受嚴重衰退。

在經濟打擊下,西班牙政府於2012年通過皇家法令,批准成立壞帳銀行(bad bank)Sareb來處置呆帳,做法是接收4家西班牙國家銀行從宣告破產的貸款客戶手中,沒入的高風險資產(如泡沫破裂後,資不抵債的房產),藉此重組銀行資產和體系,並以Sareb的成立來滿足歐盟的援助條件,好換取1,000億歐元金援。

Sareb接收高風險資產後,必須設法處置、最大限度提高盈利能力,而在如今西班牙陷入高房價負擔、又亟缺公宅之時,政府卻因自2008年以來的經濟困難,難以投入大筆預算購地及建置公宅,於是當局想到了利用Sareb沒入的房屋與土地。

西班牙內閣於4月18日批准利用Sareb的資產,增加5萬戶公宅——相當於將目前的公宅總數增加17%,西班牙首相桑切斯(Pedro Sánchez)表示,此舉將解決一個「巨大而現實的問題」,能夠為年輕人提供更多價格合理的住房,他說:

「住房在西班牙是憲法權利,但現狀不是人人享有,年輕人要等待非常非常久的時間,才有可能得到自己居住的房子、獨立生活。」

在過往房屋政策中,西班牙政府鼓勵自購房產,結果是如今西班牙公宅比例遠低於其他西歐...
在過往房屋政策中,西班牙政府鼓勵自購房產,結果是如今西班牙公宅比例遠低於其他西歐國家。圖為巴塞隆納一處住宅。 圖/法新社

西班牙首相桑切斯。 圖/路透社
西班牙首相桑切斯。 圖/路透社

房地產網站Fotocasa的數據凸顯了大量尚無自有房產、需要租房的西班牙年輕世代,所面對的困境:西班牙的平均房租價格在2023年3月創下歷史新高,相比一年前上漲了10%,達到月租每平方公尺11.6歐元(相當於每坪台幣1,300元),在大城市地區的房租又更加昂貴;桑切斯也在國會指出,西班牙的房價自2014到2021年之間已上漲45%。

除西班牙外,面對相同問題的葡萄牙也設法解決住房問題;在葡萄牙,政府於2022年批准投資計畫,規劃在2026年底之前投資24億歐元興建公宅,2023年4月間更向議會提案,預計將空置的私人房產變作社會住宅強迫出租,租金由屋主收取。

葡萄牙住房部長貢薩維斯(Marina Gonçalves)表示:

「私人市場不足以解決問題...這是整個歐洲的問題,因此我們需要新的答案。」

根據西班牙的公宅計畫,Sareb持有的2萬1,000處空置房產將出售給地區政府,由當地政府安排變作公宅,另外政府還將釐清另外1萬4,000戶狀態不明的Sareb持有房產的情況,以利做出安排——這些房屋的情況各有不同,導致無法立即處置,例如部分有租賃合約,但合約已經破裂失效,導致使用現狀不明。

西班牙政府還計劃利用Sareb持有的空置土地,來興建1萬5,000戶新的公宅。

西班牙政府因自2008年以來的經濟困難,難以投入大筆預算購地及建置公宅,於是當局...
西班牙政府因自2008年以來的經濟困難,難以投入大筆預算購地及建置公宅,於是當局想到了利用Sareb沒入的房屋與土地。 圖/法新社

許多國家政府將公共住宅作為解決居屋正義問題的解方,但是要有足夠的公宅,談何容易?...
許多國家政府將公共住宅作為解決居屋正義問題的解方,但是要有足夠的公宅,談何容易?圖為鄰近馬德里Tetuan住宅區正在施工。 圖/路透社

馬德里大學(Universidad Complutense de Madrid)社會學教授雷爾(Jesús Leal)表示:「公共住宅是解決房產負擔危機的唯一長期解決方案。」但他對西班牙政府利用Sareb資產的計劃能否生效存疑,雷爾指出,西班牙的住房問題在馬德里、巴塞隆納和瓦倫西亞等大城市最嚴重,但資不抵債、以至於被Sareb沒入的房地產,則往往位於其他較為偏遠的地區。

許多Sareb持有的房地產,地點靠近地中海沿岸地區,遠離度假海灘或是市中心等黃金地段,而最需要公共住宅的地區,卻是湧入大量求職青年的大城市區域,因此政府的計畫恐怕難以真正緩解西班牙的住房危機。

而西班牙政府的態度,似乎是將先增加公宅數量作為房地產政策改革的第一步,經《金融時報》詢問,西班牙政府官員回應表示:「雖然Sareb沒有大城市的房產,但是數量很重要,與目前的公宅數量相比,增加5萬戶公宅是非常可觀的數字。」

除了利用Sareb資產的計畫之外,西班牙還針對住房問題,從法制層面入手改革,以爭取歐盟復甦基金——國會眾議院在4月27日以些微之差(176票贊成、167票反對、1票棄權),通過一項限制房屋租金飆漲的法案,桑切斯將該法案稱作西班牙1975年恢復民主制度以來「第一部住房法」。

國會眾議院在4月27日以些微之差(176票贊成、167票反對、1票棄權),通過一...
國會眾議院在4月27日以些微之差(176票贊成、167票反對、1票棄權),通過一項限制房屋租金飆漲的法案。圖為法案通過後,首相桑切斯(最左)與勞工部長迪亞茲(左二)、生態轉型部長里貝拉(右二)等人慶祝。 圖/歐新社

法案內容包括將房租漲幅與消費者物價指數脫勾,至2024年將限制在3%、2025年再行設置新的漲幅上限,並允許政府將部分高房價熱區指定為「壓力區」(stressed areas),限制壓力區的房租價格;若屋主擁有10處房產、或在壓力區擁有5處房產,政府也將處罰將其房產空置的屋主。

此外,該法案也要求屋主若要驅離繳不出房租的房客,就必須告知確切的搬離日期和時間,以及延長弱勢族群房客的寬限期。

接下來法案仍需等待參議院表決、然後於5月中旬進行國會最後投票,然而西班牙右翼反對黨「人民黨」(PP)強烈反對,人民黨認為該法案無助解決長期的住房問題,並讓「擅自佔屋」的問題更加嚴重;人民黨的聲明表示,近年西班牙非法入侵、居住空置房屋的「擅自佔屋者」增加了50%,法案內容「對擅自佔屋者來說是一個絕佳機會」,驅離這些人的過程將更加艱難且緩慢。

西班牙Exceltur旅遊協會也持反對意見,指出該法案對高需求的租屋熱區所做出的限制,恐怕適得其反——房東為了規避租金上限,可能轉向將房屋日租給觀光客,如此一來法案的規範就不適用,而租屋市場上的房子反而減少,該協會表示:「這最終可能使問題進一步惡化,反而推動屋主將房產從住宅市場轉移到沒有價格上限的旅遊市場。」

面對難解的住房問題,桑切斯也表示,法案只是改革的其中一步,最核心的工作仍是增加公共住宅,他表示政府「要將公共住房數量,從可恥的住宅總量3%,增加到最先進國家的20%。」

西班牙的住房問題在馬德里、巴塞隆納和瓦倫西亞等大城市最嚴重。圖為巴塞隆納。 圖/...
西班牙的住房問題在馬德里、巴塞隆納和瓦倫西亞等大城市最嚴重。圖為巴塞隆納。 圖/法新社

文/賴昀


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