德國「瘋狂房租」時代（上）：房客搶屋大作戰

在德國，親戚通常不會在這些問題上對你死纏爛打。比起叔叔、嬸嬸、阿姨、阿舅，更有興趣探聽私生活細節的，恐怕會是房東。

若是在2000年以前的德國，恐怕還沒有太多都市租屋族能想像，在找房的過程中，針對每筆物件，他都必須擠破頭，與至少數十名的租屋客競爭房東的青睞。嚴重供不應求的租房市場養大了不少「慣房東」的胃口，為了滿足他們難以捉摸的選擇房客標準，他必須盡一切努力博得好印象。

為此，他甚至被迫要主動提供個資隱私，以爭取房東的信賴。包括：最近3個月的薪資證明、工作合約、事業營運評鑑（即BWA，如果他從事自營業的話）、銀行存款、信貸證明（SCHUFA-Auskunft）、家庭成員介紹與履歷（附照片佳）、甚至家中寵物品種介紹（如果有養的話）等等，這在極為注重個資保護的德國是相當不尋常的。

並且，他最好沒有小孩也不計畫生小孩、不養寵物、不抽煙、沒有在家演奏樂器的需求或嗜好、不值夜班、樂意額外付費接手房東或前房客留下的廚具或家具、最好能接受階段式調漲房租（Staffelmiete）。

一位居家節目主持人忍不住對此開酸：

而這一切都只是為了能租到一個給普通人住的平價住宅。

▌「互相傷害」的租房市場

明鏡電視台（Spiegel TV）曾報導，對當今的德國租屋族而言，再尋常不過的場景：漢堡市豪巴赫街（Haubachstraße）地下0.5樓，一房一廳、30平方公尺的空間，內裝與採光通風都不理想，但門外卻聚集了近100人排隊等待看屋。眾人擠在狹小的樓梯間魚貫下樓，彷彿是在參訪某個古羅馬地下遺跡的旅遊團。和遊客不同的只是，鏡頭前，看房者把滿滿的無奈都寫在臉上。

其中一位女士受訪表示，她在一個多月前開始找房，至今已看了30多間，也開始習慣了眾人擠破頭看房的場景。旁邊一位先生則表情略帶疲憊地說，自己失業至今，仍找不到任何房子，只能借住在自家兄弟家。另一位小姐看到今天的浩大場面，原本想退縮放棄，但還是勉強說服自己：有看有希望。

然而，屬於她的希望，當然也代表著其他人的絕望。「他人即地獄」，一位專欄作家曾如此挖苦地寫道：「沙特（Jean-Paul Sartre）這句名言事實上就是在講看屋的情況。」

這個現象在一個房屋自有率只有45%的租屋族國度（台灣的房屋自有率是85%），無疑是一大諷刺。在大都會區的租屋比例甚至更高：例如慕尼黑、漢堡、科隆都超過75%，首都柏林更有85%的居民過著租屋生活。這意味著，這些城市裡的租屋市場上，幾乎全部的居民都潛在地「互相傷害」。

過去，德國的租房市場穩定、租金相對低廉（房租佔每月稅後所得約18~24%之間）、並擁有完善法規保障住房品質與房客權益，讓人們樂於租屋而不必自行購屋。這在近年來不時成為台灣媒體口中借鏡的典範。

但是就在台灣輿論還帶著時差，稱羨德國過去式的同時，這個租房市場的典範卻已在快速地崩潰中。

自2010年始，德國房市遭遇史無前例的熱錢轟炸，投機嚴重、租金暴漲、供需分配失能，並造成一連串嚴重的社會效應，至今還無法有效控制住。這場突如其來的轉變，讓德國政府完全措手不及。

因為，直到2000年代初，德國各大城市的都市計畫都仍預估居民人數將負成長，並著手縮減建案、拆除老屋。此外，為了挽救債臺高築的財政，各地方政府將大批公有社會住宅變賣給投資客。全國社會住宅的數目因而從1990年的287萬戶，一路下砍到2016年的124萬戶，預估2018年還會繼續賣到剩下115萬戶。這意味著平價房源的緊縮，並且開啟了大規模房市投機的契機。

2008年的金融海嘯與隨後的歐元危機，接著完全顛覆了德國都市計畫原先預期的發展。

由於德國經濟在危機中展現穩健體質，並且事後迅速復甦，失業率屢創新低，便成為東歐與南歐國家經濟移民的首選。從2009年開始，大批外來移民湧入德國都市尋找機會，普遍逆轉了居民負成長的現象。隨後2015年的入德難民潮，更把各地的住房需求推上歷史新高點。

與此同時，歐洲央行在金融危機之後實施的低利率政策，誘發了房市投機。歷經金融危機所釋放出來的國際熱錢，更在德國房市身上看到了完美的投資標的：這個歐盟龍頭國家的經濟體質穩健，在危機已成為日常的金融市場裡，本身就是個優秀的避風港。並且，德國房市還具備多項完美的背景條件，有潛力讓投機客大撈一筆：

由於嚴格的法規限制，在德國變更建地與申請建照的過程相當繁瑣困難，使得各都會區普遍存在建地不足與增建緩慢的問題。當租房的需求緊繃時，上述問題就搖身一變成為炒房的利多因素。況且，德國當時房租平均每坪不到台幣700元，對投機客來說，簡直就是夢幻般的「新興市場」。

天時地利人和下，這個老牌的租屋者國度正式開啟了「瘋狂房租」（Mietenwahnsinn）的時代。

▌「瘋狂房租」時代：貧窮的惡性迴圈

從2010年到2017年，流入德國房市買房的投資額已翻了3倍，來到594億歐元，其中有302億都是外資。以首都柏林為例，2009年外資還只持有14%的柏林住宅，至今這個比例已超過3分之2。單筆就超過上千戶住宅的炒房交易屢見不鮮，投資客一街一街地買賣，媒體形容他們就像在玩「桌遊大富翁」。

與此相應地，在2012年到2016年的短短四年間，德國各城市的平均租金就上漲了15~30%不等。某些新興熱門住宅區，漲幅甚至能達到50~80%。

當前的德國租屋市場中，平價住宅（bezahlbare Wohnung）早已成為稀缺物件。德國對平價住宅的定義是：房租不超過每戶每月稅後收入的30%。若以此為標準，當前德國租屋市場中平價住宅的比例平均只有27%。而在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆等熱門都市，平價住宅的比例毫無懸念地降到10%左右，甚至在耶拿只有6%。

諷刺的是，正是由於德國法規的完備與長期以來對住宅品質的控管，維持了一定的房租水準。即使是讓德國租屋族大為搖頭的物件，通常也都符合一定的通風、採光、公設比與居住密度的標準。也就是說，在德國不太可能找到台灣租屋族所熟悉的違法加蓋、過度隔間、甚至陽台改裝雅房等「因應市場需求」、居住條件無下限的廉價克難方案。

在過度競爭的市場中，德國租屋族往往別無選擇，不得不妥協接受過高的房租，以求早早結束找房的煎熬，如此無異於飲鴆止渴。在租屋族比例如此之高的德國，這個現象無疑地意味著——社會貧窮化的風險正以史無前例的規模遽然上升。

根據2017年柏林洪堡大學的調查研究指出，目前已有超過4成的租屋族，支付高於其稅後收入30%的房租。而在各大都會區中，目前已有130萬戶，在扣除房租後，其可支配所得已低於申請社會補貼（Hartz-IV）的標準。然而，一旦接受社會補貼，這個烙印在找房過程中將會一路伴隨，直到該名租屋者退出競爭激烈的租房市場——因為一般房東很難願意租屋給領取社會補貼的房客，儘管後者能額外申請房租補貼。

高價租屋使人經濟惡化，而經濟惡化者又難以租到屋，這個迴圈便讓租屋市場出現了一個門檻節節升高的退場機制。被迫退場的房客只能轉而求助於社會住宅，但就在申請社會住宅的人數屢創新高的同時，社會住宅的數目卻因為各地方政府的「出血大拍賣」而屢創新低。

根據德國租屋者聯盟（Deutscher Mieterbund）的評估，德國目前約短缺30萬戶住宅。在建地稀少、建照申請過程冗長的情況下，缺房的數目正逐年擴大。

除了無家者人數攀升之外，專家也評估，德國社會中輾轉借住在親戚朋友家的「隱性無家者」，亦迅速增加。過去，德國大學新生因為大學城租屋競爭激烈，而常要經歷的「沙發衝浪」（Couch-Surfing）、或是經濟仍未完全獨立的社會新鮮人與父母同居，住在所謂「媽媽旅館」（Hotel Mama）的現象，如今已逐漸擴及到更廣泛的租屋族群上。德國過去住房政策所提供的居住保障，被迫外包給個人的人際關係網。

德國傳統上的租屋弱勢是所謂的「A族群」，亦即失業者（Arbeitslose）、單親父母（Alleinerziehende）、外國人（Ausländer）、職業學徒（Auszubildende）、退休老人（Alte）、窮人（Arme），他們在這波瘋狂房租的現象中所受到的衝擊自然最為嚴重，並且在找屋過程中備受歧視。然而，衝擊的範圍正在擴大。凡是不符合社會對「穩定白領」的僵固想像者，也都有可能遭遇租屋歧視，乃至於最後妥協接受價格不合理的物件，並讓自己掉入貧窮的迴圈陷阱裡。

▌「穩定白領」的租屋歧視

以住在慕尼黑的N小姐為例，26歲的她在牙醫診所擔任助理工作，同居伴侶是個獨立攬客接單的磁磚匠，兩人有一個5歲大的女兒。他們現租的公寓因為公共工程的緣故而必須拆除，從一年多以前，N小姐就開始找新房。她每天花3到4個小時找廣告、聯絡看房，但在經濟允許的範圍內，始終都租不到房。

她最常遭遇的困境，是房東對她伴侶工作性質的歧視。由於他的伴侶是獨立接單，因而被歸類到「自營業」（selbstständig）。儘管N小姐為伴侶準備了完整文件，證明其營業與經濟狀況良好，但是房東們仍常一聽到「自營業」就皺眉搖頭。

直到拆遷前兩週，N小姐仍只能絕望地坐在螢幕前盯著租屋網站。窗外施工隆隆作響，家中則處於匆忙打包的克難狀態。她的女兒就坐在牆邊，牆角上嚴重發霉，而房東數年來都不願處理。

最後一次看房，N小姐繃緊神經背水一搏，頻頻試探房東那難以捉摸的態度。房東笑容僵硬，表示對她伴侶從事自營業沒意見。但最後又語帶含糊，表示還要考慮看看租給誰，並且順勢抱怨說，他已經接待了6、70個看房者，房子還是租不掉。

事後，N小姐等了又等，還是沒有接到該名房東的回覆。現在的她只能盤算帶著女兒到母親家暫住——回到「媽媽旅館」。

N小姐與她的伴侶終將繼續找房。或者他們必須選擇離開慕尼黑，搬往更偏僻的鄉鎮，N小姐可能得重新找工作，而她伴侶也可能被迫放棄多年來所建立的客源，一切從頭開始。無論如何，他們的家庭經濟都將受到打擊。又或者，他們還是選擇留在慕尼黑，不計上限，忍痛接受動輒上千歐元的新房租。N小姐可能得再兼差找個迷你工作（Minijob），並且挑戰自己還有多少餘力能照顧女兒。

N小姐一家在傳統上會被歸類為中產階級。但他們因無法符合當前社會對「穩定白領」的想像，一家可能就這樣慢慢踩進埋藏在租屋市場裡的貧窮陷阱。

住在法蘭克福的M太太也有類似境遇。她過去6年都在找房，最後終於幸運地碰上機會，一家人搬進市府新建的社會住宅裡。回顧漫長而痛苦的找房過程，讓她幾乎患上憂鬱症的情況是：每當她聯絡屋主想要看房，對方一聽說有3個小孩，或者直接掛電話，或者告訴她：

這顯然是一種委婉的幹話。事實上，在各大租屋網站上，幾乎有9成的房東拒絕犬貓入住。以來自台灣住在曼海姆的H先生為例，他帶著3隻狗找房，甚至遇過房仲大笑嘲諷：「你絕對不可能找到房子的！」犬貓與小孩，在這個高度緊繃的租房市場中，同屬不受歡迎的生物。

當前德國租房市場正在形塑理想的房客，而它所期待的理想房客其實就是「高薪頂客族」。

或者更尖銳地說，此一房客的理想，彷彿是以英國脫歐後，移民德國的高階經理人為最佳典範。2016年底，柏林的街頭出現了一面醒目的全幅廣告：「我們辦得到！」（Wir schaffen das!）此標語借用自總理梅克爾在開放大量難民入境後對全民的喊話。但諷刺的是，這幅高調的建商廣告所招徠的，是英國金融業那些領著高薪的「脫歐難民」，入住已為他們準備好的高級出租公寓，來德國尋求更能發揮的舞台。

與此相對地，根植於這個社會的傳統家庭與普通的中產階級，或者將從原本的舞台逐漸退場，或者繼續留下掙扎，並面臨貧窮線的步步逼近。

至於那些耐心抗拒被捲入貧窮迴圈的租屋族，就得面臨被「鎖定」的困境。所謂「鎖定效應」（Lock-In-Effekt）是指：在過熱的租屋市場中，租屋族無法負擔換屋後的租金翻漲，只能繼續蝸居在不符合居住需求的房子裡。

最常見的情況是，年輕夫妻生了小孩，隨著孩子的長大，一家人還是繼續擠在原先的小公寓裡。此外，近年來德國家庭結構的快速變遷，每戶平均人數下降到2人左右（台灣約2.8人），更突顯了鎖定效應的問題：喪偶的獨居老人、離婚或與伴侶分居後的人士、兒女獨立後的父母，被鎖定在過大的公寓裡，或者居家打掃難以自理、或者無力獨自負擔房租、或者只是單純地讓居住空間被閒置等等。

這也意味著，德國過熱的租屋市場早已失去了分配的彈性。

——（接續下篇／德國「瘋狂房租」時代（中）：狼性房東的斂財指南）