從害命都更，到炒房泡沫？土耳其的「鬼屋危機」
今年2月初，土耳其伊斯坦堡發生一棟八層樓公寓的倒塌意外，造成21人喪生，多人受傷的悲劇。根據現場目擊者指出，公寓在一聲巨大聲響後馬上倒塌，令人措手不及。
經過專家調查，推斷倒塌的主因是非法加蓋、非法拓寬，以及使用劣質水泥。這棟公寓的建築使用執照限制為五層樓，但卻硬是蓋成了八層樓；公寓一樓又為了增加使用面積，而去除掉支撐的樑柱；使用的水泥經檢驗也不合格。種種人為的錯誤，最終付出了21條性命的慘痛代價。
然而，這種非法加蓋甚至是違章建築的房屋，在土耳其的數量並不少。由於政府管理系統與政策上的混亂，目前土耳其未持有合法使用執照的房屋高達1,300萬戶。土耳其政府為了解決非法建築物的陳年問題，在2018年時推出爭議的《建設和平計畫》（İmar barışı），但卻被抨擊是「將城市及家園，變成墳場」的危險政策。
《建設和平計畫》鼓勵房屋未持有合法執照的民眾前來申請，根據房屋大小，依比例繳納費用給政府，政府就可以核發「建築登記文件」給民眾，進而讓原本不合法的房屋就地合法化，或是讓原本因為是違章建築，而不能申請水、電、瓦斯線路的住戶，可以合法申請。
政府表示，這項政策主要是為了解決現行建築法律與舊有違章房屋之間的矛盾，也可以讓政府在短時間內，掌握數量龐大的違章建築資料，有利於都市更新計畫的進行。官方也強調，在核發建築登記文件前，會派專家前往評估，如果房屋是危險建築，依然不會核發文件。
比如說，部分在1980年代興建的老房子，當年雖然有拿到合法執照，但也有不合乎後來地震防範法規之處；有些房屋，因為其他原因沒有取得合法執照，但卻符合地震防範法規，這類房屋就可以藉由「建設和平計畫」，申請建築登記文件。
或是在早期，有些民眾以優惠價格，在建築還沒完工、申請執照時，就向建商購置房屋，並要求建商根據自己的需求將房屋改造（例如客廳與陽台合併），這些房屋後來也因為不符合法規，而無法申請合法執照，但並不屬於危險建築，也可依規定申請合法化。
此外，當民眾取得建築登記文件後，只是「合法化」目前的建築，未來若要在原地重新興建屋子，依然必須比照現行法規進行。比如說，一棟建築執照為五層樓的屋子，非法加蓋至八層樓，依程序雖可申請「建設和平計畫」，取得八層樓的建築登記文件，但未來如將此棟樓拆掉重蓋，則必須配合原來的規範，只能蓋至五樓。而且如有需要，也必須配合政府都市更新的拆遷計畫。
截至去年10月底前為止，申請「建築和平計畫」的件數已超過800萬件，為土耳其國庫因此帶來超過50億里拉（約287.5億台幣）的相關稅收，這些收入也將會作為都更案購買建材原料的貸款資金。
但看在專家眼裡，厄多安的「建設和平計畫」，根本是無視建築與住戶安全的「危險特赦」。
土耳其建築師與工程師協會就批評，政府這項計畫等於變相鼓勵民眾「賄賂」政府——只要付費登記，大批不合法的建築就可以就地合法；然而，即使房屋取得建築登記文件，保險公司也可能因為建築既有的安全疑慮，而拒絕提供地震險，把所有的責任都丟給屋主。
就地合法存有安全疑慮的建築，然後賺進大筆稅收，卻罔顧民眾的生命財產安全，這顯然並不是一個負責任的政府應有的行為，這也讓「建築和平計畫」在伊斯坦堡公寓倒坍意外後，再次遭受輿論批判。
除了房屋非法建設及安全疑慮之外，土耳其的房屋問題，還有影響層面更廣的炒房與空屋問題，以及房產泡沫化危機。土耳其房產泡沫化的危機在土耳其討論已久，早在2014年7月時，土耳其統計局公布房屋銷售數字，比前一年同期衰退20％，當時就有不少人擔心土耳其房產會泡沫化。
對於土耳其房產是否有泡沫化的現象，許多專家持不同的意見，但普遍認為房產問題主要原因是供給大於需求，才會有相當多賣不出去的空屋。
光是去年，專家估計土耳其就約有100萬棟的房子完工，其中20％是都市更新計畫下的新建房屋，剩下的80％，則是在市場上等待屋主購買的空屋；在未來的一年半裡，又預計將會有100萬棟的新屋即將完工，但一年平均可賣出的新屋卻只有約65萬棟。如何在短時間內消耗空屋存貨？建商與政府都十分傷腦筋。
根據土耳其統計局的資料顯示，2017年營造產業約貢獻了728億美元的產值，約佔土耳其國內生產總額的8.5％，是土耳其經濟的主要指標之一，政府需要維持營造業的活力來帶動整體經濟。
這也就不難理解為甚麼近幾年來，土耳其政府大興土木，執行許多大型建設案。這些大型計劃案包含去年才剛開幕，但遲遲未全面啟用的伊斯坦堡新機場、正在招標程序中的伊斯坦堡運河、已完成招標的金角灣港、正在興建中的北馬爾馬拉高速公路，以及伊斯坦堡金融中心...等等。
近幾年土耳其的房地產市場，在政府鼓勵開發、建商樂觀看待前景之下，湧入大批建商投資、蓋起大批房子，卻無法如期賣出，對整個營造產業造成很大的負面影響，尤其過去一年來，里拉快速貶值的壓力，讓有外幣貸款的建商更是苦不堪言。
為了舒緩供需失衡的問題，早在2016年危機逐漸浮出檯面時，政府就通過一項針對首購族的補助方案，試圖解決空屋問題。
方案中的最高補助金額可達1萬5,000里拉，以當時的匯率換算約是15萬台幣；2018年時，政府又將補助金額提高至2萬里拉。除此之外，也開始陸續有多家銀行，推出購屋貸款十年期0.98%的低利率貸款優惠，希望因為貸款利率而裹足不前的民眾勇敢買房。
雖然祭出多項優惠，但供給依然遠遠超過市場需求。有鑑於此，去年土耳其財政部長，同時也是總統女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak），在與相關產業人士會面後提出一項紓解方案，以基金與國家債券的方式幫助建商融資，同時也計畫降低對建商的稅賦，希望減緩建商手中空房過多的壓力，可以說是傾全力來支持國內營造業。
當內需衰退，政府的目標也轉移至外銷——將生產過剩的房屋賣給外國投資客，既可以消耗空屋庫存，又能增加外匯收入，看在土耳其政府眼裡，無疑是項一石二鳥的好招。因此，政府從2017年起更鼓勵外國人前來土耳其置產，並放寬外國投資者的移民資格：原本購買100萬美金的房地產才能擁有土耳其公民身份，現在只要達到25萬美金就能獲得土耳其國籍。
土耳其政府端出買房入戶籍的牛肉，主要是為了吸引周邊阿拉伯國家的房產投資者前來置產、投資，這點也可以從伊斯坦堡機場內，主攻阿拉伯國家客戶的房屋廣告中嗅出端倪。
根據土耳其統計局的數據上來看，外國人購買房產的數量基本上是每年增加：2013年，外國人購買的房產總額約為1.2萬戶（約佔總銷售量的1%），到了2018年則增加至約3.9萬戶（約佔總銷售量的2.8%）；期間除了2016年，受到多起恐攻的影響而有下跌外，銷售數字都是逐年成長。值得注意的是，由於里拉貶值加上鼓勵外國人置產的政策，2018年的銷售額足足比前一年成長了78%。
以2017年來說，購買土耳其房產的外國人有17%來自伊拉克，14.9%來自沙烏地阿拉伯，7.5%來自科威特，前三名都是阿拉伯國家；外國人購買的房產主要位於伊斯坦堡，約佔37%，其次則是位於地中海的度假勝地安塔利亞，約佔21%。不過從2018年，外國人購屋比例只佔整體的2.8%來看，海外炒房目前應不至於搞垮土耳其的房地產市場。
土耳其目前房市供過於求，其實還有另一個主要問題：不是房價太高、土耳其人買不起，而一般人民「不敢買」。
首先，去年里拉危機後，人們對經濟十分悲觀，多數抱有「留點錢在身邊，以因應未來更高物價」的想法，因此不太輕易購買房地產。以土耳其中產階級來說，購屋目的主要為自用，如有多餘的資金也不會先用來投資房子，而是存入銀行、購買黃金或是土地。因為在土耳其，把錢存在銀行所生的利息，遠比當包租婆收的租金來得更多。
舉例來說，土耳其銀行目前一個月期存款年利率約在14%-22％間不等，50萬里拉的現金（差不多可以在安卡拉買一間2+1二手公寓的價錢，約275萬台幣）放在銀行，一個月約可以有4000里拉以上的利息收入；但如果是買房子收租金，每個月租金收入大概不會超過2000里拉（約1萬1,500台幣），差距頗大。
其次，就算想要購買不動產，也會優先考慮土地而不是房屋，因為土地可以做的運用較多，同時也較容易脫手；此外，土耳其地幅廣闊，人們偏向購買屋齡低且不用擠在市中心的房子，這樣的投資偏好也多少降低了如今房產市場的熱度。
最後，政府為了刺激房產買氣，對生產者與國內外消費者都補貼了許多優惠措施，但卻一直忽略一項最重要的問題——通貨膨脹。通貨膨脹持續啃食土耳其的經濟成果，如今勞動力市場低迷，即使今年最低薪資上漲超過20％，人民的實質購買力依然是下降的趨勢。
不管是房屋非法改建，或是老舊房屋未持有合法執照的問題，其實都需要政府有系統地從頭整治，而不是一昧地補破網；就如同空屋過剩的問題，當土耳其政府大興土木、優惠補貼房地產拼經濟之餘，或許應該從解決通貨膨脹開始改變一直以來頭痛醫頭，腳痛醫腳的作風，對症下藥才是面對所有經濟問題的最佳解。
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