瘋狂房租急踩剎車？柏林2020「房租凍漲5年」

【2019. 6. 19 德國】

瘋狂房租急踩剎車？柏林2020「房租凍漲5年」

「德國房租凍漲，柏林開第一槍！」德國首都柏林過去因房租低廉，被視為「租屋者天堂」；但過去10年來房租翻倍暴漲、租屋供不應求，也讓抗漲示威運動遍地開花。18日，在各方激辯下，市政府終於拍板：自2020年起，柏林房租將凍漲5年，以「讓過熱的房屋市場冷靜下來」。儘管市政府力挺、房客普遍支持，但房地產業者及部分專家卻也批評，「治標不治本」的政策極可能「嚇跑投資者」，反而讓「瘋狂房租時代」更加失控。

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柏林18日甫拍板定案的「房租5年凍漲」計畫規範：柏林房租未來5年將凍漲。法案最遲預計將於2020年1月正式生效。屆時柏林也將成為全德國施行房租凍漲的第一個邦。

為了防止不肖房東趕在法案正式生效之前，惡意哄抬房價，法案也將規範「可以回溯至政策拍板的2019年6月18日這天」——也就是說，自即日起直到2025年，柏林房租原則上將維持不變。

此外，為了遏止近年惡房東假借翻新整修，向房客濫收額外費用的牟利亂象，新法也將規範「若有整修翻新之必要或需求，超過一定金額與規模則需經過政府單位核可，違反者最高可能必須負擔50萬歐元的罰款」。目前過於高昂的不合理房租，也可望透過新法調降至合理範圍。

根據市府估計，柏林將有近150萬套公寓住宅適用該法；社會住宅、尚未出租的新建住宅則不受此法限制，將另行規範。目前該法案正在起草中，預計將於今年10月送審通過，最遲於2020年1月正式上路。

柏林市府的房租凍漲新政策，是自今年3月起，柏林市民團體一連串抗議漲租的大規模示威活動之後，首波具體的政策回應，試圖平息高喊「居住正義」、「生存危機」的市民怒火。

在過去，「貧窮但性感」的柏林，因為房租價格低廉而被譽為「租屋者天堂」。然而近十年來，隨著人口成長、新移民湧入，每年平均4萬人移居柏林，讓城市人口早已突破370萬大關，加上都市發展迅速，吸引大量房地產投資者湧入；儘管城市大興土木，仍難以滿足過熱的市場需求，也讓首都陷入租屋供不應求、房租飆漲的「瘋狂房租時代」。

儘管聯邦政府在2015年，已通過一項「房租天花板」的全國性法案，限制房東漲租幅度，不得高於該地區平均月租的10%。但其中的免責條款存在模糊空間，不只可能讓惡房東得以規避、繼續漲租、許多房客更礙於現實不敢吭聲。至今德國房租飆漲的現象，仍未見有效緩解。

根據統計，從2008年至2018年，柏林房租每平方公尺的價格，從每個月5歐上下，翻倍飆破10歐，漲幅為世界之最。儘管柏林房價整體仍不比倫敦、紐約、巴黎等其他國際大都市高昂，但對於8-9成都是租屋一族的德國人來說，迅速飆升的房租仍是不可承受之重。

「居住是基本需求...我們希望該法能讓近年來狂飆的房租急踩剎車，讓柏林過熱的租屋市場冷靜下來。」主責柏林住宅問題的社民黨籍議員龍普舒爾（Katrin Lompscher）周二時如此表示。在柏林「紅紅綠聯合政府」（Rot-rot-grüne Koalition，社民黨–左翼黨–綠黨）的積極推動下，法案幾乎勢在必行。然而儘管政府背書、房客與公民團體普遍叫好，但首當其衝的德國房地產業者卻對此極度不滿。

《金融時報》指出，在柏林持有超過11萬套房產、德國最大房地產公司的「德意志住宅」（Deutsche Wohnen），在過去半個月股價已一路狂瀉14%，周二政策拍板後，又再往下探1.25%。以德意志住宅為首的大型房地產業者，極可能串連起來，並以「侵害權益」為由，向新法採取反制的法律手段。

此外，儘管大力倡議房租凍漲的社民黨，臨時黨主席之一的薛佛–格倫貝爾（Thorsten Schaefer-Guembel）肯定，該法案可望為柏林「贏取時間，蓋房、蓋房、再蓋房」，解決供需失衡問題。但有專家指出，房租凍漲僅是平息民怨的權宜之計。

德國中央合作銀行（DZ Bank AG）的研究報告指出，「像凍租這種打擊市場的策略，根本無濟於事，只會嚇跑投資者，反而讓他們對新（營造）計畫興趣缺缺。」對於房租凍漲態度較為保守的德國總理梅克爾（Angela Merkel）也曾警告：政府「應該營造鼓勵蓋房的環境」，才能根本解決供不應求的問題。

根據《路透社》數據，德國目前每年需要至少35萬套新住宅，才能有效平衡、緩解供不應求的問題，但2018年卻只新蓋了不到29萬套。房地產業者則表示，要加速蓋房速度，需要的是政府鬆綁沉痾繁複的營造法規，並端出鼓勵營造的友善政策。也有房東組織質疑，相較於資本雄厚的大型房地產公司，一律凍漲對於小型房地產業者、或小房東來說，衝擊更是劇烈。

事實上，除了房租凍漲，另一項抗漲租的爭議提案，仍在柏林持續激辯中。有公民團體發起連署：要求立法限制如德意志住宅這樣的大型房產公司，若在柏林持有超過3,000套住宅，額外房產應徵收公有化，以實現人人有屋租，且租得起的居住正義。

提倡的公民團體在上週五也對外表示，已蒐集超過7.7萬份的簽名連署，遠遠超過發起公投提案程序第一道門檻的2萬份。

而在柏林市政府「房租凍漲5年」政策拍板的第一槍過後，房價全國之最的巴伐利亞邦首府慕尼黑，目前也正在研擬房租凍漲的公投。德國其他城市是否會繼續跟進？政策是否奏效？仍是全國觀望、熱議的焦點。